A legfontosabb tudnivalók

• Az átütemezés valódi költsége nem számítható ki egy egyszerű egyenlet segítségével, hanem számtalan változó eredménye, amelyek üzletről üzletre változnak.
• Mennyibe kerül egy ház átütemezése? A válasz végső soron a befektető szándékaitól függ, és attól, hogyan kezeli az előre nem látható körülményeket.
• A ház átütemezésének költsége szinte biztosan megéri, ha a haszonkulcsok erre utalnak.

A ház átütemezésének költsége inkább egy mozgó változóhoz, mint egy fix kiadáshoz kapcsolódik. Ha másért nem, hát azért, mert lehetetlen egy univerzális egyenletet megfogalmazni, amivel pontosan meg lehet határozni, hogy egy flip milyen költségekkel jár. Érdemes azonban megjegyezni, hogy bár az egyes költségeket nehéz lehet elszámolni, vannak olyan általánosabb kiadások, amelyek sokkal kezelhetőbbé tehetik a rehabilitációs üzlet becslésének feladatát.

A ház átverésének átlagos költsége

Mint már utaltam rá, nincs olyan mindenre kiterjedő képlet, amellyel minden olyan költséget számba lehetne venni, amely a következő átverésnél felmerül. Egyszerűen túl sok változót és személyes preferenciát kell figyelembe venni – amelyek mindegyike ugyanolyan kiszámíthatatlan lehet, mint az előző. Ebből kifolyólag nincs két egyforma ingatlan, és az átütemezés költségei jelentősen eltérnek piacról piacra, nem beszélve ingatlanról ingatlanra.

Egyszerűen fogalmazva, az átütemezés költségei túl sok kiszámíthatatlan kiadástól függenek ahhoz, hogy a befektetők bízzanak egy általános válaszban. Ez azt jelenti, hogy vannak olyan általánosabb kiadások, amelyeket a befektetők talán nem tudnak pontosan meghatározni, de mindenképpen segít a költségvetésben számolni velük. Még ha nem is tudja pontosan, hogy mennyi lesz, ezek a költségek közé tartoznak többek között a következők:

• Vásárlási költségek
• Rehab &javítási költségek
• tartási költségek
• eladási költségek

Majdnem minden kiadás, amely a flipping költségeiben szerepel, erre a négy kategóriára bontható.

Vásárlási költségek

Az aktív első vásárlók legnagyobb bánatára a lakásvásárlás költségei nem a kezdeti árra korlátozódnak. Persze, a bekerülési költség a legnagyobb költség egy ház átruházásakor, de korántsem ez az egyetlen költség, amely a befektetőket terheli a ház megvásárlásakor. Valójában több költséget is figyelembe kell venniük a befektetőknek egy otthon megvásárlásakor. A beszerzési költség tehát több kiadás csúcspontja – ezek közül a legjelentősebb a vételár. Mint azt azonban bármelyik befektető elmondja, vannak további költségek, amelyekre érdemes odafigyelni:

• Az esetleges zálogjogok kifizetése
• Tulajdonjogi keresési díjak
• Ingatlanadó
• Biztosítás
• Bizományok

Rehab &Javítási költségek

A flipping költségei drámaian megnőnek, ha az egyedi rehabilitációs és javítási költségeket is figyelembe vesszük. Ez azt jelenti, hogy a rehabilitációs és javítási költségeket gyakran a legnehezebb elszámolni. Egy tipikus rehabilitációnak bárhol lehet néhány rehabilitációs és javítási költségtől számtalan kiadásig. A legjobb, amit bármelyik befektető remélhet, hogy annyi költséget számolhat el, amennyit csak tud. Hogy képet kapjon arról, hogy mire számíthat, itt van néhány a leggyakoribb rehabilitációs és javítási költségek közül egy flip során.

Gyakori belső építési költségek

• Festék:
• Keményfa: Kevés változás segít jobban egy rehabilitációban, mint a padló, ezért fontolja meg, hogy keményfa padlót adjon a saját költségvetéséhez. Így biztosan “lenyűgözi” a potenciális vásárlókat.
• Konyha: Tartalmazza a szekrényeket, a munkalapokat, a backsplash-t, a vízvezetékeket, az elektromosságot, a mosogatót, a szemétgyűjtőt, a csaptelepet és a további felszereléseket.
• Készülékek:
• Fürdőszoba: Tartalmazza a hiúságot, a munkalapot, a tükröt, a mosdót, a csaptelepet, a kádat, a burkolatot, a zuhanyzót, a csaptelepet, a törölközőtartót, a ventilátort, a világítást, az alapvető vízvezetékeket és az elektromosságot.
• Keretezés: Ne felejtse el figyelembe venni az esetlegesen szükséges további keretezést, vagy az esetlegesen lebontandó falakat. Minden változtatás, amit a keretezésen eszközöl, a költségvetését fogja megtörni.
• Szigetelés: Általában utólagos gondolat, de sosem rossz ötlet megfelelően szigetelni az új üzletet. Így hatékonyabb lesz, és talán több vevőt vonz majd.
• Falak:
• Ajtók és szegélyek:

Gyakori külső építési költségek

• Tető: Bár nem mindig szükséges, de megéri a pénzt a tető cseréje. Legalábbis, egy új tető növeli a külcsínt, és talán még a végeredményt is.
• Siding:
• Kőművesmunka: Ha a ház, amelyet felújít, rendelkezik vászonnal, akkor szükség lehet néhány javításra, vagy akár teljes cserére is.
• Kőművesmunka: Ha a ház, amelyet felújít, rendelkezik vászonnal, akkor szükség lehet néhány javításra vagy akár teljes cserére:
• Festés: Gyakran előfordul, hogy a kő- és téglaépítkezés igényel egy kis TLC-t, ezért még a kisebb javításokat is számításba kell vennie a költségvetésében.
• Festés:
• Ablakok: Véleményem szerint minden felújításnak hasznára válhat egy friss külső festékréteg.
• Ablakok: Cserélje ki az ablakokat, ha szükséges; hatalmas különbséget jelentenek a végeredményben.
• Parkosítás: A tereprendezés drámaian növelheti az otthon vonzerejét, amit soha nem szabad alábecsülni.
• Beton és aszfalt: Egy jó rehabilitációs költségvetés figyelembe veszi a helyi beton vagy aszfalt esetleges repedéseit.
• Fából készült berendezések: Ne felejtse el ellenőrizni a kerítéseket, pergolákat és fedélzeteket, hogy szükségük lehet-e munkára.

Gyakori mechanikai építési költségek

• HVAC egység:
• Világítótestek: Bármilyen egyszerűnek tűnnek is, az új lámpatestek megváltoztathatják az egész ház hangulatát, ezért érdemes a költségvetésben számolni velük.
• Elektromos berendezések:
• Vízmelegítő: Sok régi házban lehet, hogy új elektromos panelre van szükség, vagy az egész ház elektromos hálózatának frissítésére van szükség.
• Vízmelegítő:

Tartási költségek

Amint a nevük is mutatja, a tartási költségek azonosítják azt a kiadást, amely az ingatlan feletti ellenőrzés fenntartásából adódik. Pontosabban, a befektetők abban a pillanatban fognak költségbe ütközni, amikor megvesznek egy házat. Ebből a célból a holdingköltségek azok a költségek, amelyek egyszerűen az ingatlan fenntartásával és működtetésével merülnek fel. A holdingköltségek közé tartozhatnak többek között:

• Hitel-visszafizetési díjak
• Biztosítás
• Közművek
• HOA díjak
• Ingatlanadók

Míg a holdingköltségek nem feltétlenül fogják megtörni a bankot, egy megfelelő költségvetés minden egyes kiadással számol. Minél pontosabban tudja meghatározni a ház eladásának költségeit, annál jobb.

Eladási költségek

Nem lehet teljes a ház eladásának költségtáblázata, vagy költségvetése a ház tényleges eladásából eredő költségek nélkül. Ez azt jelenti, hogy ne felejtse el figyelembe venni az eladási költségeket, amikor eljön az ideje, hogy kiszámítsa a ház átverésének költségeit. Az eladási költségek nagy összegre rúghatnak, és több kiadás csúcspontját jelentik:

• Az ügyvédi díjak
• Igazgatási jutalékok
• Igatlanadók
• Szerepdíjak
• Marketing
• Escrow

Az eladási költségek összességében több ezer dollárt is kitehetnek, és ezeket be kell számolni a ház átváltásának átlagos költségeibe.

A házcsere költségei Összefoglaló

A házcsere költségei nem bonthatók le egy egyszerű képlettel, és nem létezik olyan univerzális egyenlet sem, amely minden költségproblémát megoldana. Egyszerűen túl sok változót kell figyelembe venni, és előre nem látható körülmények merülhetnek fel, de elkalandoztam. Egy igazán jó befektető tudja, hogy a lényeg nem az, hogy pontosan meghatározzuk az átruházás költségeit, hanem inkább az, hogy megbecsüljük azokat. És mivel szinte lehetetlen pontosan meghatározni a flip pontos költségét, a következő legjobb dolog megteszi: egy becslés.