Mentre ci sono infiniti modi per investire i tuoi soldi, un sondaggio Gallup del 2019 ha scoperto che il 35% degli intervistati americani dice che il settore immobiliare è la migliore opzione di investimento a lungo termine, mentre il 27% dice azioni. Se hai contanti in giro e vuoi mettere i tuoi soldi al lavoro, un’opzione di investimento da considerare è una proprietà a reddito.

Fondamenti di proprietà a reddito

Una proprietà a reddito è una proprietà acquistata e sviluppata con l’intenzione di guadagnare entrate da essa.

Le proprietà a reddito possono essere residenziali, come case unifamiliari o proprietà multifamiliari, o possono essere proprietà commerciali. I proprietari fanno soldi tenendo e affittando la proprietà mentre si apprezza, poi la vendono per un profitto.

Prima di fare qualsiasi investimento, il governo degli Stati Uniti consiglia di considerare le seguenti domande:

Una volta che hai deciso che sei pronto a fare un investimento con i tuoi soldi, ecco cinque vantaggi per l’acquisto di una proprietà a reddito.

1. Sei responsabile

Sei tu a scegliere in quale proprietà investire, a quale inquilino affittare, quanto farai pagare in affitto, e come gestirai e manterrai la proprietà mentre la affitti agli inquilini. Potete usare servizi come Airbnb o VRBO per fornire soggiorni di vacanza a breve termine o usare una società di gestione della proprietà per aiutarvi a trovare e servire affittuari a lungo termine.

Mentre investire in un’azione o in un fondo comune vi dà una certa libertà (poiché siete in grado di scegliere l’azione o il fondo comune in cui volete investire), state ancora permettendo a qualcun altro di gestire e controllare i vostri soldi.

2. Apprezzamento della proprietà Apprezzamento della proprietà

Una delle opportunità più uniche di investire in immobili è che si può usare una piccola quantità di denaro proprio mentre si prende in prestito il resto, spesso da quattro a 20 volte di più, da un prestatore. Questo si chiama leverage. Se si acquista una proprietà usando significativamente più debito che capitale, l’investimento si dice che sia “altamente levereggiato”

Usando la leva finanziaria:

Investite $10.000 del vostro denaro per comprare una proprietà e prendete in prestito $90.000 da una banca. Combinando il tuo denaro con quello prestato dalla banca, sei ora in grado di acquistare un bene di 100.000 dollari.

Immaginiamo che ogni anno, per 10 anni, il tuo investimento immobiliare si rivaluti del 5%. Qui è dove la capacità di fare leva ti avvantaggia. L’apprezzamento è sull’intero patrimonio di 100.000 dollari, non solo i 10.000 dollari del vostro denaro.

Anno 0: 100.000 dollari
1,05 (apprezzamento)
Anno 1: 105.000 dollari
1.05 (apprezzamento)
Anno 2: 110.250$
Anno 10: 162.889$

Dopo 10 anni, il valore della vostra proprietà sarebbe aumentato di quasi 63.000$. Così, avreste trasformato il vostro investimento di 10.000 dollari in un profitto di 60.000 dollari semplicemente usando la leva finanziaria.

3. Soldi in tasca

Se avete intenzione di mettere degli inquilini nella vostra proprietà di investimento, sarete in grado di ricevere un reddito da locazione. Tutti i soldi rimasti dopo aver pagato le spese saranno soldi in tasca.

Supponiamo che tu abbia un inquilino il cui affitto è di $1.100 al mese e la tua rata del mutuo PITI è di $700 al mese. Così, sottraendo $700 da $1100 vi rimarranno $400 da mettere in tasca ogni mese.

Da questi $1.100, assumete circa il 5% di costi di manutenzione mensili e il 5% di costi di affitto. Quindi, dovreste mettere 110 dollari in un conto bancario designato ogni mese per affrontare i problemi di manutenzione e i potenziali costi di sfitto. Quando tutto è detto e fatto, avrai circa 290 dollari ogni mese in profitto lordo.

$1.100 (affitto mensile)
-$700 (pagamento mensile del mutuo PITI)
=$400
-$110 (per la manutenzione e i problemi di sfitto)
=$290 (il tuo reddito passivo mensile dalla proprietà in affitto)

4. Aiuto per il tuo mutuo

Il tipo di mutuo più popolare è un mutuo a tasso fisso di 30 anni. Ha un tasso d’interesse che rimarrà lo stesso per l’intero periodo di 30 anni del prestito. All’inizio del prestito, molto più denaro viene pagato per gli interessi che per il capitale, ma entro il 15° anno, è vicino ad una divisione 50/50. Quindi, più a lungo si tiene la proprietà, più il capitale del prestito viene pagato dai tuoi inquilini e più ricchezza si crea per te stesso.

Si supponga di avere un prestito bancario di 90.000 dollari con una rata mensile del mutuo di 500 dollari. Nel primo anno, circa 385 dollari di questo pagamento andranno a pagare gli interessi, mentre 115 dollari andranno a pagare il capitale del prestito.

$115 (pagamento mensile del capitale) * 12 (mesi) = $1.380 (riduzione del capitale per l’anno)
$90.000 (prestito originale)
– $1.380 (pagamenti del capitale dopo 1 anno)
= $88.620 (saldo del prestito dopo 1 anno)

Per l’anno 15, circa $270 del pagamento mensile del mutuo saranno destinati agli interessi, mentre i restanti $230 al capitale.

$230 (pagamento mensile del capitale) *12 (mesi) = $2.760 (riduzione del capitale per l’anno)

Ogni anno che possiedi questa proprietà, stai usando i soldi dell’inquilino per pagare il tuo debito. Riducendo l’importo del tuo prestito, costruirai ricchezza perché alla fine sarai in grado di accedere a questo denaro o rifinanziando il tuo prestito o vendendo la proprietà.

5. Sconti fiscali

Come proprietario di una proprietà in affitto, hai diritto a deduzioni fiscali. Puoi ammortizzare:

• Interessi sul tuo mutuo
• Interessi sulle carte di credito usate per fare acquisti per la proprietà
• Assicurazione
• Manutenzione riparazioni
• Spese di viaggio
• Spese legali e professionali
• Tasse sulla proprietà

Ammortamento

Oltre a tutte queste deduzioni, il governo ti permette anche di ammortizzare il prezzo di acquisto della tua proprietà sulla base di un piano di ammortamento prestabilito, anche se la tua proprietà sta effettivamente aumentando di valore.

Utilizzando il nostro esempio di cui sopra, si ricevono $3.480 in reddito da locazione per l’anno ($290 ogni mese * 12 mesi). Se avete fatto questi soldi con un lavoro regolare o nel mercato azionario, ne perdereste una parte significativa per pagare le tasse sul reddito. Tuttavia, possedendo una proprietà in affitto, è possibile compensare i 3.480 dollari di reddito con le spese di ammortamento per la vostra proprietà, essendo così in grado di ridurre (o eliminare completamente) la quantità di tasse che dovete pagare sul reddito da locazione.