I diritti minerari quando si compra un terreno è un argomento che preoccupa molte persone. Mentre è bene essere consapevoli di quali diritti si hanno e non si hanno, nella maggior parte dei casi è infondato e non c’è nulla di cui preoccuparsi.

La maggior parte delle persone vuole comprare della terra per andare a caccia, in campeggio, portare a spasso il cane, cavalcare il cavallo, costruire una piccola fattoria o rilassarsi. La maggior parte delle persone non pensa di iniziare presto un’operazione mineraria.

La preoccupazione della maggior parte delle persone è: se qualcun altro possiede i diritti minerari sulla mia proprietà, sono a rischio di essere scavato?

Mentre questo è tecnicamente vero, in realtà, questa possibilità è quasi inesistente. Molti di questi diritti minerari sono storici. Se le compagnie minerarie pensassero che c’è una possibilità di trovare qualcosa di valore, sarebbe già stato scavato.

Parimenti, un’operazione mineraria costa molti milioni di dollari in costi di avviamento e costi correnti. Non inizierebbero mai su uno o due appezzamenti di terreno di 10-40 acri. Avrebbero bisogno di prendere il controllo di migliaia di acri, il che richiede comitati, consultazioni, permessi e molta burocrazia. È più probabile che ti facciano un’offerta generosa per la tua terra, dove fai un forte profitto e puoi andare avanti con un sacco di soldi in tasca.

Tuttavia non comprate la terra pensando che un giorno sarete in grado di vendere a una compagnia mineraria. La probabilità è che qualsiasi potenziale di questi diritti storici sia già stato sfruttato o scontato.

Qual è la differenza tra la proprietà dei diritti minerari e i diritti minerari di superficie?

I diritti minerari quando si acquista un terreno possono essere descritti come il valore invisibile associato a un tratto di terra. Storicamente, la terra è stata trasferita tra i proprietari con i diritti di royalty mescolati con i diritti di superficie. Con l’inizio della produzione di petrolio e gas negli Stati Uniti, questi diritti hanno cominciato ad essere considerati in modo indipendente.

Se i diritti minerari sono tagliati, cioè il processo di separazione dei diritti minerari dai diritti di superficie, inizia una nuova e separata catena di titoli per i minerali.

La proprietà separata dei diritti minerari e dei diritti di superficie può talvolta causare confusione. Per quanto riguarda la produzione di petrolio e gas, il proprietario dei diritti di superficie ha un input limitato per quanto riguarda la produzione di petrolio o gas da sotto la sua proprietà. Se la produzione viene stabilita, una parte del valore viene pagata tramite una frazione di royalty (cioè una percentuale) al proprietario dei diritti minerari.

La maggior parte dei terreni acquistati danno i diritti minerari di superficie alla proprietà. Questo significa che puoi scavare un pozzo, puoi scavare le fondamenta per la tua casa, puoi dissodare la tua terra per l’agricoltura. Questo è estremamente comune per essere solo l’acquisto dei diritti di superficie in gran parte del Nevada, Texas, Oklahoma

Se non si possiedono i diritti minerari quando si acquista la terra, significa che non si può iniziare un’operazione mineraria! Non puoi affittare o vendere la tua terra a una compagnia petrolifera o del gas per scopi di esplorazione ed estrazione.

Come faccio a sapere se possiedo i diritti minerari quando acquisto un terreno?

L’ufficio locale della contea dovrebbe avere tutti i documenti. Esaminateli attentamente e cercate un linguaggio in qualsiasi atto di superficie che dichiari che il venditore si sta riservando tutti o parte dei diritti minerari sotto la terra che viene venduta. La proprietà mineraria e la proprietà di superficie possono effettivamente essere divise l’una dall’altra, e comunemente lo sono.

Quindi, mentre è probabile che al primo proprietario siano stati concessi entrambi i diritti di superficie e minerari quando ha acquistato la terra dal governo o li ha rivendicati entrambi quando ha rivendicato la terra, è probabile che la proprietà sia stata “divisa” nel corso degli anni, specialmente in aree dove c’è stata molta produzione di petrolio e gas.

Si possono trovare anche atti di royalty, che non sono la stessa cosa degli atti minerari in quanto non trasferiscono effettivamente i diritti minerari, ma solo un diritto a ricevere royalty dai minerali se e quando vengono effettivamente prodotti. Il concedente dell’atto di royalty manterrebbe ancora la proprietà effettiva dei minerali, quindi il titolo ai minerali non si trasferirebbe al beneficiario dell’atto di royalty.

È improbabile che tutti i minerali sotto la vostra terra siano sempre stati di proprietà della stessa parte, o che una parte li possieda tutti ora, quindi è necessario trovare TUTTI i casi in cui i minerali sono passati di mano negli anni e tenere traccia delle divisioni dall’inizio per determinare chi possiede cosa attualmente.

Questo non è sempre un compito semplice, ed è il motivo per cui i proprietari terrieri, gli avvocati e altri professionisti vengono pagati così tanto per ricercare la proprietà dei minerali e preparare opinioni sui titoli. Un esperto landman spesso si fa pagare tra i 250 e i 500 dollari al giorno per “eseguire il titolo” per i clienti, più le spese.

Dovrei cercare solo terreni in vendita con diritti minerari?

Fate attenzione a ciò che desiderate.

Come per altri beni, i diritti d’autore hanno un carico fiscale. Questi oneri fiscali variano a seconda che i minerali vengano prodotti o meno. I minerali possono essere tassati sia a livello statale che di contea, oltre alle vostre tasse federali.

Ricordate che ottenere i diritti minerari quando comprate un terreno renderà la terra considerevolmente più costosa. Se non sei interessato a estrarre la tua terra (il 99% delle persone non lo sono), mantienila semplice e attieniti ai criteri che effettivamente vuoi.

Forse vuoi terra piatta e asciutta per andare in campeggio.

Forse vuoi terra collinare con piste sterrate per andare in ATV.

Mantienila semplice e non farti distrarre da oggetti luccicanti che ti manderanno in una tana di coniglio e ti faranno ritardare nel realizzare i tuoi sogni. Potresti essere in grado di comprare la proprietà dei tuoi sogni per $3K-$10K. Non sarete in grado di comprare i diritti minerari per questa cifra. Il prezzo andrebbe alle stelle.

Posso vendere i diritti minerari?

Per vendere i diritti minerari, devi prima possederli. Nella maggior parte dei casi, questo può costare centinaia di migliaia di dollari. Non ne vale la pena.

Se non sei un minatore, o non ti piace l’attività mineraria, fai semplicemente un controllo di base che non ci siano piani imminenti di estrazione nella tua zona, poi vai avanti con i tuoi piani e passa i tuoi giorni vivendo felicemente fuori dalla griglia, o facendo escursioni nei boschi o guardando bellissimi tramonti.

Se vuoi iniziare un’operazione mineraria o pensi che ci sia un rischio imminente di attività mineraria nella tua zona, fai qualche telefonata alla contea o assumi un professionista che faccia il lavoro per te, o potresti pagare la compagnia di estrazione locale per preparare un “take-off” per te. Un “take-off” è semplicemente un elenco dei libri e delle pagine in cui gli atti effettivi e le altre trasmissioni relative alla vostra specifica proprietà si possono trovare nei registri del tribunale.

Potete dire loro che volete una lista di soli documenti che effettivamente trasmettono il titolo dei diritti minerari, piuttosto che una lista “completa” che includerebbe terreni, locazioni di petrolio e gas, ipoteche pagate ecc. Un “take off” è più economico di un estratto completo del titolo (che includerebbe le copie dei trasferimenti) e vi farebbe risparmiare il tempo e lo sforzo di cercare da soli nei libri degli indici e decidere quali documenti hanno effettivamente influenzato il titolo.

Potreste portare la lista di prelievo con voi al palazzo di giustizia e andare direttamente ai libri in quel modo, permettendovi così di mettere insieme più rapidamente la vostra catena di titoli di proprietà.

Alcune contee non hanno un ufficio per gli estratti di qualità e in questi casi sarebbe molto meglio guardare voi stessi i libri degli indici al palazzo di giustizia. Di solito la cancelleria del tribunale avrà abbastanza familiarità con l’ufficio estratti locale per dirvi se sono buoni o no.

Sommario

Sì, è importante capire i diritti minerari quando si compra un terreno, cosa si sta comprando e tutti i rischi connessi. Tuttavia, a volte la questione dei diritti minerari costa alle persone mesi e mesi di tempo mentre si rigirano di notte chiedendosi se un grande multinazionale un giorno verrà a bussare alla loro tenda nel tentativo di scavare il loro lotto di 20 acri.

Questo non succede!