aprile 2010

“Molte persone non sanno che le associazioni devono pagare le tasse sul reddito”, dice Robert Galvin, un socio di Davis, Malm & D’Agostine PC a Boston che è specializzato nel rappresentare condomini e co-ops.

È vero. Le associazioni di proprietari di case devono fare la dichiarazione dei redditi come il resto delle società negli Stati Uniti. Ecco un’introduzione alle regole che le associazioni devono seguire quando si presentano e consigli su come minimizzare lo stress del giorno delle tasse per la vostra HOA.

Seguite le regole aziendali

Le associazioni sono come qualsiasi altra società, anche se non sono a scopo di lucro. Ciò significa che devono presentare la dichiarazione dei redditi come il resto delle società del paese. Se la vostra associazione non ha ancora presentato la dichiarazione dei redditi federale del 2009, è meglio che vi diate da fare.

Le società che seguono il metodo di contabilità dell’anno solare sono tenute a presentare le dichiarazioni entro il 15 marzo di ogni anno, e anche le associazioni devono seguire questa regola. Se la vostra associazione non segue la contabilità dell’anno solare, le sue tasse sono dovute il 15° giorno dopo il terzo mese del vostro anno fiscale. Quindi, se il vostro anno solare termina il 31 luglio, la vostra dichiarazione dei redditi è dovuta il 15 dicembre.

“Ecco il problema nel nostro settore”, spiega James Donnelly, presidente e CEO di Castle Group, una società di gestione immobiliare a Plantation, in Florida, che gestisce 55.000 unità di associazione. “Quasi tutte le associazioni gestiscono le loro finanze sulla base dell’anno solare. I CPA specializzati in società e associazioni devono fare tutto il loro lavoro nei primi 60 giorni dell’anno. Può essere difficile fare le tasse della vostra associazione entro il 15 marzo. Quindi diciamo alle associazioni di richiedere una proroga automatica usando il modulo 7004 dell’IRS. Questo vi dà sei mesi in più per archiviare.”

C’è una buona notizia e una cattiva notizia quando si presenta una proroga. La cattiva notizia è che proprio come voi dovete pagare gli interessi se voi personalmente presentate una proroga e finite per dovere dei soldi al governo, la vostra associazione è anche sul gancio per gli interessi per quel periodo dopo la scadenza del 15 marzo che le sue tasse non sono state pagate.

La buona notizia è che la maggior parte delle associazioni in genere non devono al governo. Non fanno molti soldi, se non nessuno. “Questa è di gran lunga la minoranza delle associazioni”, dice Donnelly.

Scegli il tuo veleno

Perché la maggior parte delle associazioni non hanno molto, se non nulla, di responsabilità fiscale? In generale, la maggior parte prende solo fondi per operare le loro strutture; non conducono attività che generano reddito.

Hai due opzioni quando fai la dichiarazione dei redditi della tua associazione. “Uno è quello di file come una società, e l’altro è quello di file sotto la sezione 528 del codice delle entrate interne”, spiega Bob Tankel, principale di Robert L. Tankel PA a Dunedin, Florida, uno studio legale che consiglia le associazioni. “La sezione 528 è specifica per le associazioni di proprietari di case. Ha un’aliquota marginale più alta, ma elimina tutte le entrate e le spese di funzione esenti. Le valutazioni non sarebbero nemmeno contate come reddito.”

Se presentare un ritorno societario dritto o un ritorno sotto IRC 528 è una chiamata di giudizio. “Il vostro contabile vi consiglierà”, dice Tankel. “

“La maggior parte delle associazioni sceglie di essere tassata sotto la sezione 528 dell’IRC”, spiega Galvin. “È molto utile perché prima che venisse promulgato, c’era molta ambiguità su come le associazioni dovessero denunciare e pagare le tasse. Ai sensi dell’IRC 528, la vostra associazione deve essere un’associazione di proprietari di case e correttamente organizzata legalmente a tale scopo. Quindi, se quasi tutte le vostre entrate provengono dalle valutazioni dell’associazione e quasi tutte le vostre uscite sono spese per mantenere la proprietà, non dovete pagare le tasse su quel denaro.”

Per qualificarsi a presentare il modulo 1120-H sotto IRC 528, la vostra associazione deve soddisfare i seguenti requisiti:

1. La maggioranza sostanziale delle unità, 85%, deve essere usata come residenza.
2. Più della metà, il 60 per cento, del reddito lordo dell’associazione deve essere esente, il che significa che è ricevuto dai proprietari nella loro qualità di membri dell’associazione, piuttosto che da loro come clienti per beni o servizi.
3. Almeno il 90 per cento delle spese dell’associazione devono essere esenti, il che significa che sono spese operative e di capitale che riguardano direttamente la proprietà dell’associazione.
4. Il reddito residuo non può essere usato per beneficiare i membri.

“La maggior parte delle associazioni non avrà alcun problema a soddisfare questi requisiti”, dice Galvin.

Definizione del reddito imponibile

Come indica il test dell’IRC, la vostra associazione dovrà pagare le tasse sugli interessi che guadagna sui conti bancari e di riserva e sul reddito non esente. Il reddito da attività a scopo di lucro, come l’affitto della clubhouse o le tasse sui campi da golf, non è esente ed è tassato ad un tasso fisso del 30 per cento.

“Se si genera un reddito da qualcosa che non è una semplice spesa di associazione – affittate la vostra clubhouse o avete una torre cellulare in affitto – è necessario pagare le tasse su quel reddito”, spiega Galvin. “Diciamo che uno dei proprietari vuole affittare la vostra clubhouse per un matrimonio. Quel noleggio verrebbe conteggiato come reddito imponibile perché il proprietario dell’unità ha ora riservato la clubhouse per un pomeriggio, escludendo tutti gli altri proprietari di unità. Inoltre, in alcune associazioni di condominio, ci sono effettivamente appartamenti che fanno parte delle aree comuni e vengono affittati. Questo è un reddito da locazione.”

Come ogni società, la vostra associazione può compensare il reddito con il denaro speso per generare quel reddito. “Qualsiasi spesa diretta alla produzione del reddito da locazione può essere dedotta”, dice Galvin. “Se avete personale di manutenzione che pulisce dopo il matrimonio nella vostra clubhouse, questo è deducibile. Se spendete soldi per pubblicizzare l’affitto della clubhouse, questo è deducibile.”

Fate un Rollover?

Se vi capita di avere avuto un grande anno di generazione di reddito, considerate il rollover di parte di quel reddito così potete ritardare o evitare di pagare le tasse su di esso. “Se un’associazione ha dei soldi avanzati alla fine dell’anno, il consiglio può votare per trasferirli all’anno successivo”, dice Tankel. “Secondo la sentenza 70-604, l’Internal Revenue Service lo tratterà come un ritorno costruttivo di capitale ai membri.”

Se poi avrete un anno in cui la vostra associazione ha perso soldi – come molte associazioni hanno fatto negli ultimi anni – la vostra associazione può dichiarare che il reddito è stato riportato e compensarlo con le perdite. “Si potrebbe arrotolare il reddito per sempre”, dice Tankel. “Cinque anni fa, le associazioni erano a posto; ora sono finite nel cesso. Se avessero avuto i riporti, avrebbero potuto riprenderli e usarli negli ultimi anni. Ci sarebbero meno tasse da pagare. Tutte le associazioni dovrebbero riportare il reddito perché non fa mai male.”

Gli stati possono volere la loro parte, anche

Controlla il tuo contabile per determinare se e quando hai bisogno di presentare una dichiarazione dei redditi statale. “Le tasse statali variano da stato a stato”, dice Galvin. “

Anche se molte persone ritardano la presentazione delle tasse perché le considerano una seccatura dolorosa, con le associazioni in genere non lo sono. “La maggior parte delle associazioni non hanno davvero molto reddito imponibile”, dice Galvin. “La tassa non è un grande peso, ma bisogna presentare una dichiarazione.”

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