Sai che avrai bisogno di un mutuo per comprare una casa. Ma lo sapevate che non esiste un mutuo per la casa unico per tutti quando si va a fare un acquisto? Ci sono molti tipi diversi di prodotti di mutuo per la casa, il più popolare è il mutuo convenzionale. Nel 2017, il 73,8% delle nuove case sono state finanziate tramite un prestito convenzionale.
Un “prestito convenzionale” è un mutuo non sostenuto dal governo. Questa è la grande differenza tra prestiti convenzionali e non convenzionali, e i prestiti convenzionali sono abbastanza standard per quello che tutti pensano quando dicono “mutuo”. I prestiti convenzionali possono essere a tasso fisso (dove il tasso di interesse rimane lo stesso per tutta la durata del prestito) e a tasso variabile (dove il tasso di interesse cambia nel tempo).
I prestiti convenzionali non sono dotati di particolari campanelli e fischietti, e rispetto ad altri prodotti di prestito, i criteri di qualificazione possono essere piuttosto rigidi. Quindi, perché scegliere un prestito convenzionale? Esaminiamo i vantaggi e le altre considerazioni che si dovrebbero prendere in considerazione quando si decide un tipo di prestito per la casa.
Perché scegliere un prestito convenzionale?
I prestiti convenzionali sono di due tipi: conformi e non conformi. Conforme significa che il prestito sarà venduto dal vostro prestatore a Fannie Mae o Freddie Mac. Questo accade con i prestiti più piccoli perché sono più facili da vendere per le banche.
Un prestito non conforme (un prestito “jumbo”) è un mutuo che non viene venduto a Fannie Mae o Freddie Mac perché il prestito è così grande. Un prestito è considerato “jumbo” o “non conforme” quando è al di sopra dei limiti di prestito conforme di $679.650 (per alcuni stati selezionati e aree ad alto costo nel 2018; l’importo limite è soggetto a modifiche annuali). Si noti che anche i prestiti per la seconda casa o per le case di vacanza sono considerati non conformi, indipendentemente dall’importo del prestito.
La differenza principale tra “conforme” e “non conforme” è che con un prestito più grande (più soldi dalla banca) viene più controllo del tuo punteggio di credito e requisiti di prestito più severi.
Che tu ottenga un prestito conforme o non conforme, i maggiori vantaggi di un prestito convenzionale includono:
- Opzioni di termine flessibili: si può scegliere di pagare la casa su qualsiasi linea temporale tra otto e 30 anni
- Nessuna assicurazione ipotecaria privata una volta che si raggiunge l’80% di equità nella casa o se si fa il 20% di acconto
- Gli acquirenti possono entrare in una casa con solo il 3% di acconto
- Importi di prestito più alti (gli acquirenti possono prendere in prestito fino a 679.650 dollari in aree selezionate e fino a 453.100 dollari nel resto degli Stati Uniti; per i limiti aggiornati dell’importo del prestito, controlla qui)
- Disponibile per qualsiasi tipo di casa: una vacanza, un affitto o una residenza primaria
Come posso qualificarmi per un prestito convenzionale?
Uno dei più grandi “contro” per un prestito convenzionale sono i requisiti di prestito più severi. Per qualificarti per un prestito convenzionale avrai bisogno di:
- Due anni di solida storia lavorativa
- 2-3 mesi della rata stimata del mutuo in risparmi
- Un punteggio minimo di credito 620
- Un rapporto debito/reddito più basso; circa il 43% è il massimo
Se questo ti assomiglia, puoi controllare i tassi dei prestiti convenzionali qui.
E un prestito non convenzionale?
Un prestito non convenzionale è qualsiasi prodotto di prestito finanziato dal governo. I tipi di prestiti non convenzionali includono:
- Federal Housing Administration (FHA) Mortgage Program per quelli con un basso anticipo
- VA Home Loan Program per i veterani
- United States Department of Agriculture (USDA) Mortgage Program per mutui in aree rurali
Il prestito FHA vs il prestito convenzionale
Mentre due dei tre tipi di prestito non convenzionale sono limitati a certi gruppi.convenzionali sono limitati a certi gruppi di persone (veterani, agricoltori), chiunque può richiedere un prestito FHA. Molti acquirenti di prima volta amano sovrapporre un prestito FHA ad un prestito convenzionale perché ha restrizioni più rilassate, permettendo a molti acquirenti di prima volta di entrare nella loro prima casa. Con un prestito FHA un potenziale acquirente può:
- entrare in una casa con appena il 3.5% giù
- Entrare in una casa con un punteggio di credito minimo di 500
- Utilizzare i soldi del regalo per finanziare il 100% dell’acquisto
- Utilizzare i fondi di assistenza per l’acconto per finanziare l’acquisto
Le più grandi differenze tra un FHA e prestiti convenzionali sono che un prestito FHA richiede un’assicurazione ipotecaria privata per tutta la durata del prestito, e che la casa deve essere usata come residenza primaria. Dover pagare l’assicurazione privata sul mutuo renderà i vostri pagamenti mensili più alti che se mettete il 20% standard giù su un prestito convenzionale.
Inoltre, se vivete in una zona costosa, i limiti inferiori del mutuo su un prestito FHA possono dissuadervi dal considerarlo un’opzione.
È un mutuo convenzionale giusto per me?
Dipende. Un prestito convenzionale può essere l’opzione migliore per voi se avete un buon credito e hanno un buon acconto salvato. Con un prestito convenzionale si ottiene anche una maggiore flessibilità: a seconda di quanto si sceglie di pagare in acconto, è possibile garantire tassi di interesse più bassi ed evitare di pagare extra ogni mese in assicurazione ipotecaria privata. Per decidere la giusta misura di prestito, è meglio acquistare i tassi e giocare con i numeri su un calcolatore di mutui. Un calcolatore di mutui può aiutarti a determinare l’importo di cui avrai bisogno, a capire i tuoi pagamenti mensili e a trovare il tasso di interesse più basso.
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