La Fed non stabilisce i tassi ipotecari

A meno che non lavoriate nella finanza, potreste pensare che i tassi ipotecari siano determinati da ciò che fa la Federal Reserve – che quando la Fed “alza” o “abbassa” i tassi di interesse, i prezzi dei mutui cambiano.

Quello che la Fed effettivamente fa, tuttavia, è impostare il tasso che fa pagare alle banche per prendere in prestito denaro per periodi di tempo molto brevi, in modo che il contante sia disponibile per i prelievi dei clienti. Questo tende a influenzare i tassi di interesse a breve termine, ma non i finanziamenti a lungo termine come i mutui.

In realtà, gli investitori decidono se i tassi dei mutui saliranno o scenderanno comprando – o non comprando – MBS.

Verifica il tuo nuovo tasso (25 marzo 2021)

MBS Significa Mortgage Backed Securities

La maggior parte dei mutuanti non tiene i prestiti che finanzia. Li vendono agli investitori. Un prestatore potrebbe fare un mutuo di 100.000 dollari, per esempio, che alla fine produrrà 150.000 dollari in pagamenti, e venderlo agli investitori con uno sconto – diciamo, 125.000 dollari.

Questo permette al prestatore di prendere il suo profitto e girarsi e finanziare un altro mutuo. Gli investitori pagano 125.000 dollari per il diritto di incassare 150.000 dollari nel tempo.

Tuttavia, la maggior parte degli investitori non compra un intero mutuo individuale. Sarebbe rischioso e costoso.

Invece, comprano azioni in pool di mutui simili – un po’ come comprare azioni in un fondo comune composto da diverse aziende simili. Questo permette loro di investire quantità più piccole con meno rischi.

Queste azioni in pool di mutui sono chiamate MBS, o titoli garantiti da ipoteca. Il processo di combinare i prestiti in pool e poi dividere i pool in azioni è chiamato “cartolarizzazione”.

Come le obbligazioni, gli MBS sono venduti con incrementi di 100 dollari, e i loro prezzi salgono e scendono continuamente quando la domanda aumenta e diminuisce.

I prezzi degli MBS dipendono dall’economia

Un MBS da 100 dollari prezzato a 100 dollari è detto “alla pari”. Se un particolare MBS ha un “tasso di cedola” del 4,0%, il suo acquirente riceverà 4 dollari di interesse ogni anno.

Se gli investitori considerano 4 dollari un rendimento equo per la quantità di rischio nel pool, l’MBS sarà venduto alla pari. Tuttavia, se gli investitori si preoccupano dell’inflazione, il 4,0% può sembrare meno attraente, e il prezzo degli MBS scenderà sotto i 100 dollari. Se l’economia sembra traballante, un ritorno sicuro del quattro per cento può essere più attraente, e il prezzo degli MBS salirà più in alto.

È solo matematica: Prezzi degli MBS e tassi ipotecari

Il prezzo che un investitore paga per un MBS determina il suo rendimento. “Rendimento” si riferisce alla relazione tra il prezzo dell’MBS e l’interesse pagato. Se un MBS ha un prezzo di 100 dollari e un tasso cedolare del 4,0%, anche il suo rendimento è del 4,0%.

$4 / $100 = .04 o 4,0%.

E se gli investitori si preoccupano dell’inflazione e non vogliono MBS al 4,0%? Il prezzo scende. Se scende a 75 dollari, gli acquirenti ricevono ancora 4 dollari all’anno di interessi, ma il loro rendimento aumenta a qualcosa di più accettabile.

4 dollari / 75 dollari = 5,33%.

E se l’economia si indebolisce e gli investitori vogliono davvero il 4,0% di MBS? Il suo prezzo salirà quando la domanda è forte. Se il prezzo aumenta a $110, il suo rendimento scende.

$4 / $110 = 3,63 per cento.

Nota che questa è un’illustrazione semplificata. I prezzi degli MBS incorporano anche la quantità di rischio associato ad un pool di prestiti – quelli con mutui che permettono punteggi di credito più bassi, per esempio, possono essere prezzati più bassi e avere rendimenti più alti a causa del maggiore rischio di default.

Il tuo amico banchiere di mutui: Come Wall Street influenza Main Street

Ti starai chiedendo come i continui cambiamenti dei prezzi nei mercati finanziari si traducano nei tassi di interesse che il tuo creditore ipotecario fissa.

E’ abbastanza semplice. Gli istituti di credito ipotecario fissano i loro tassi all’apertura dei mercati finanziari, e poi monitorano i prezzi degli MBS tutto il giorno (o pagano un servizio per fare questo e avvisarli di cambiamenti significativi).

Quando i prezzi degli MBS scendono, gli istituti di credito aumentano i tassi di interesse, e quando i prezzi salgono, abbassano i loro tassi. In generale, i prestatori sono più veloci a rispondere ai cali dei prezzi che agli aumenti, perché prestare a tassi inferiori al mercato costa loro denaro.
Verifica il tuo nuovo tasso (25 marzo 2021)

Cosa fa salire i tassi ipotecari?

Nessuno vuole essere bloccato con un rendimento del quattro per cento in un mondo del cinque per cento. Il tipo di eventi e indicatori che fanno scendere i prezzi degli MBS includono tutto ciò che indica un aumento dell’attività economica, che alimenta le preoccupazioni per l’inflazione. Per esempio:

• I guadagni del mercato azionario
• Riduzione della disoccupazione
• Incremento della fiducia dei consumatori
• Aumento dei prezzi all’ingrosso
• Incremento degli ordini di fabbrica
• Aumento dei prezzi dell’energia
• Riduzione dei prezzi dell’oro

Come acquirente di un mutuo, guarda i titoli dei giornali. Se la disoccupazione è bassa, le aziende stanno assumendo e il mercato azionario è in crescita, potrebbe significare che i tassi ipotecari sono diretti verso l’alto.

Cosa fa scendere i tassi ipotecari?

Le cattive notizie economiche possono essere buone notizie per chiunque cerchi un mutuo. L’incertezza economica spinge gli investitori verso i “paradisi sicuri”, investimenti a basso rischio con rendimenti non spettacolari. Le obbligazioni e gli MBS rientrano in questa categoria.

Questi indicatori possono prevedere l’aumento dei prezzi degli MBS e il calo dei tassi ipotecari:

• L’aumento della disoccupazione
• L’instabilità politica
• La diminuzione degli ordini di fabbrica
• I prezzi all’ingrosso più bassi
• I prezzi dell’oro più alti
• I prezzi dell’energia più bassi
• Le perdite del mercato azionario
• La fiducia dei consumatori più bassa

Gli eventi stranieri possono avere un grande impatto sui tassi ipotecari americani.Stati Uniti. A metà 2016, c’è stata la Brexit, che ha spinto giù i tassi ipotecari per un periodo prolungato.

Treasuries And MBS

Molti mutuatari seguono i rendimenti dei Treasuries USA a 10 anni quando guardano i tassi ipotecari. Sono più facili da trovare e capire rispetto ai prezzi degli MBS – CNNMoney e altri siti li mettono davanti e al centro delle loro pagine finanziarie.

Treasuries e MBS competono per gli stessi investitori, e tendono a muoversi nella stessa direzione. Tuttavia, i Treasuries comportano meno rischi degli MBS, perché il governo federale non è inadempiente sui suoi obblighi, mentre i mutuatari a volte lo fanno.

Bloccare un tasso ipotecario

Se avete un mutuo in corso e non avete bloccato il vostro tasso, vorrete prestare attenzione ai mercati finanziari.

Per esempio, il riassunto mensile della situazione occupazionale del Dipartimento del Lavoro degli Stati Uniti è estremamente importante per gli investitori e può causare un forte aumento o calo dei tassi di interesse. Se non puoi permetterti un aumento dei tassi, potresti voler bloccare in anticipo la pubblicazione del rapporto. Se ti piace giocare d’azzardo, tuttavia, puoi far fluttuare il tuo tasso e forse afferrare un affare.

I tassi ipotecari possono essere complicati, e questo è uno dei motivi per cui conviene scegliere un professionista del prestito esperto che ti aiuti a navigarli.

Verifica il tuo nuovo tasso (25 marzo 2021)