Punti chiave

• Il vero costo del flipping non può essere calcolato usando una semplice equazione, ma è invece il risultato di innumerevoli variabili che cambiano da affare a affare.
• Quanto costa girare una casa? La risposta dipende in ultima analisi dalle intenzioni dell’investitore e da come lui o lei affronterà qualsiasi circostanza imprevista.
• Il costo di rigirare una casa vale quasi certamente la pena se i margini di profitto suggeriscono altrettanto.

Il costo di rigirare una casa è più strettamente legato a una variabile mobile che a una spesa fissa. Se non altro, è impossibile formulare un’equazione universale per individuare il costo esatto di un flip. Vale la pena notare, tuttavia, che mentre i costi individuali possono essere difficili da contabilizzare, ci sono spese più ampie che possono rendere il compito di stimare un affare di riabilitazione molto più gestibile.

Il costo medio per capovolgere una casa

Come ho già accennato, non c’è una formula onnipresente per tenere conto di ogni spesa che il vostro prossimo colpo incorrerà. Ci sono semplicemente troppe variabili e preferenze personali di cui tenere conto – ognuna delle quali può essere imprevedibile come l’altra. A tal fine, non ci sono due proprietà uguali, e il costo del flipping varierà significativamente da mercato a mercato, per non parlare di proprietà a proprietà.

In poche parole, il costo del flipping dipende da troppe spese imprevedibili per gli investitori per rimanere fiduciosi in una risposta universale. Detto questo, ci sono spese più ampie che gli investitori potrebbero non essere in grado di individuare con esattezza, ma certamente aiuta a fare un budget per loro. Anche se non si sa esattamente quanto saranno, questi costi includono, ma non si limitano a:

• Costi di acquisto
• Riabilitazione &Costi di riparazione
• Costi di mantenimento
• Costi di vendita

Quasi ogni spesa inclusa nel costo di vendita può essere suddivisa in queste quattro categorie.

Costi di acquisto

Con grande dispiacere dei primi acquirenti attivi, il costo di acquisto di una casa non è relegato al suo prezzo iniziale. Certo, il costo di acquisizione è il costo più grande per girare una casa, ma non è affatto l’unico costo che gli investitori dovranno sostenere quando acquistano la casa. Ci sono in realtà diversi costi che gli investitori devono prendere in considerazione quando acquistano una casa. Il costo di acquisto è, quindi, il culmine di diverse spese – la più importante delle quali è il prezzo di acquisto. Come ogni investitore vi dirà, tuttavia, ci sono altri costi a cui dovreste prestare attenzione:

• Pagare qualsiasi vincolo
• Titolo di proprietà
• Tasse
• Assicurazione
• Commissioni

Riabilitazione & Costi di riparazione

Il costo della vendita aumenta drammaticamente quando si includono i costi individuali di riabilitazione e riparazione. Detto questo, i costi di riabilitazione e riparazione sono spesso i più difficili da considerare. Una tipica riabilitazione potrebbe avere ovunque da pochi costi di riabilitazione e riparazione a innumerevoli spese. Il meglio che ogni investitore può sperare di fare è tenerne conto il più possibile. Per darti un’idea di cosa aspettarti, ecco alcune delle spese di ristrutturazione e riparazione più comuni nel corso di un flip.

Comuni costi di costruzione interna

• Vernice: Non c’è davvero alcuna ragione per non includere la pittura interna nel budget di riabilitazione, dato che una singola mano può trasformare un’intera casa in meglio.
• Legno duro: Pochi cambiamenti aiutano una riabilitazione più dei pavimenti, quindi considera di aggiungere i pavimenti in legno duro al tuo budget. In questo modo sarete sicuri di “stupire” i potenziali acquirenti.
• Cucina: Include armadietti, controsoffitti, backsplash, impianto idraulico, elettrico, lavandino, tritarifiuti, rubinetto e servizi aggiuntivi.
• Elettrodomestici: Include frigorifero, gamma, cappa, lavastoviglie e microonde.
• Bagno: Includere vanità, controsoffitto, specchio, lavandino, rubinetto, vasca da bagno, circondare, doccia, kit rubinetto, barra di asciugamani, ventilatore, illuminazione, impianto idraulico di base ed elettrico.
• Inquadratura: Assicuratevi di tenere conto di ulteriori inquadrature che potrebbero essere necessarie, o di qualsiasi muro che potrebbe dover essere abbattuto. Ogni modifica apportata all’intelaiatura inciderà sul vostro budget.
• Isolamento: Normalmente un ripensamento, non è mai una cattiva idea isolare adeguatamente il tuo nuovo affare. In questo modo sarà più efficiente, e forse attirerà più acquirenti.
• Muri: Assicuratevi di tenere conto di pareti e soffitti danneggiati.
• Porte e finiture: Non diversamente dal suddetto lavoro di pittura, le porte sono relativamente poco costose e possono trasformare un’intera proprietà in poche ore.

Comuni costi di costruzione esterna

• Tetto: Anche se non sempre necessario, potrebbe valere la pena di sostituire il tetto. Come minimo, un nuovo tetto aumenterà il curb appeal, e forse anche la vostra linea di fondo.
• Rivestimenti: Nel caso in cui la casa che si sta capovolgendo ha il rivestimento, potrebbe essere necessario fare alcune correzioni, o forse anche sostituirlo del tutto.
• Muratura: E ‘comune per la pietra e il lavoro di mattoni per richiedere un po’ di TLC, in modo da essere sicuri di fattore anche piccole correzioni nel vostro budget.
• Pittura: Ogni riabilitazione, a mio parere, può beneficiare di una mano fresca di vernice esterna.
• Finestre: Sostituire le finestre, se necessario; faranno un’enorme differenza nel prodotto finale.
• Giardinaggio: La cura del paesaggio può aumentare drasticamente il fascino di una casa, che non può mai essere sottovalutato.
• Calcestruzzo e asfalto: Un buon budget di riabilitazione terrà conto di eventuali crepe nel cemento o nell’asfalto locale.
• Amenità in legno: Non dimenticare di controllare recinzioni, pergolati e ponti per qualsiasi lavoro di cui potrebbero aver bisogno.

Costi comuni di costruzione meccanica

• Unità HVAC: Se dovete aggiungere una nuova unità HVAC o ripararne una esistente, questo è un costo importante di cui tenere conto.
• Apparecchiature di illuminazione: Per quanto semplice possa sembrare, nuovi impianti di illuminazione possono cambiare l’atmosfera di un’intera casa, quindi vale la pena metterli in conto.
• Impianto elettrico: Molte vecchie case possono aver bisogno di un nuovo pannello elettrico installato, o richiedere di aggiornare l’impianto elettrico in tutta la casa, complessivamente.
• Scaldabagno: Ogni casa ha bisogno di uno scaldabagno funzionante, quindi assicurati che la casa che stai flippando sia pronta a partire.

Costi di mantenimento

Come suggerisce il nome, i costi di mantenimento identificano le spese che si devono sostenere per mantenere il controllo di una proprietà. Più specificamente, gli investitori incorrono in spese nel momento in cui acquistano una casa. A tal fine, i costi di mantenimento sono le spese che si verificheranno semplicemente mantenendo la proprietà in funzione. I costi di mantenimento possono includere, ma non sono limitati a:

• Tasse per il rimborso del prestito
• Assicurazione
• Tasse per le utenze
• Tasse per gli immobili

Mentre i costi di mantenimento non romperanno necessariamente la banca, un budget adeguato terrà conto di ogni spesa. Più accuratamente si può individuare il costo della vendita di una casa, meglio è.

Costi di vendita

Nessun foglio di calcolo dei costi di vendita, o budget, è completo senza i costi che ci si può aspettare di sostenere per vendere effettivamente la casa. Detto questo, non dimenticate di tenere conto dei costi di vendita quando arriva il momento di calcolare il costo per capovolgere una casa. I costi di vendita possono ammontare a una grande somma, e sono il culmine di diverse spese:

• Onorari dell’avvocato
• Commissioni immobiliari
• Tasse sulla proprietà
• Tasse varie
• Marketing
• Escrow

Tutto sommato, i costi di vendita possono ammontare a diverse migliaia di dollari, e devono essere considerati nel costo medio per girare una casa.

Riassunto dei costi di vendita

I costi di vendita non possono essere suddivisi con una formula semplice, né esiste un’equazione universale che risolva tutti i problemi di spesa. Ci sono semplicemente troppe variabili da considerare e circostanze impreviste che possono sorgere, ma sto divagando. Un investitore veramente grande sa che l’idea non è quella di individuare l’esatto costo del flipping, ma piuttosto di fare una stima. E siccome è quasi impossibile individuare il costo esatto di un flip, la cosa migliore successiva lo farà: una stima.