april 2010

“Veel mensen zijn zich er niet van bewust dat verenigingen inkomstenbelastingen moeten indienen”, zegt Robert Galvin, een partner bij Davis, Malm & D’Agostine PC in Boston die is gespecialiseerd in het vertegenwoordigen van condo’s en co-ops.

Dat is waar. Verenigingen van huiseigenaren moeten belastingaangiften indienen, net als de rest van de vennootschappen in de Verenigde Staten. Hier is een inleiding op de regels die verenigingen moeten volgen wanneer ze aangifte doen en advies over het minimaliseren van de stress van belastingdag voor uw HOA.

Volg bedrijfsregels

Verenigingen zijn net als elke andere onderneming, zelfs als ze geen winstoogmerk hebben. Dat betekent dat ze belastingaangiften moeten indienen, net als de rest van de bedrijven in het land. Als uw vereniging nog geen federale belastingaangifte voor 2009 heeft ingediend, kunt u beter aan de slag gaan.

Vennootschappen die een kalenderjaarboekhoudmethode volgen, moeten uiterlijk 15 maart van elk jaar aangiften indienen, en verenigingen moeten die regel ook volgen. Als uw vereniging geen kalenderjaarboekhouding volgt, moeten de belastingen worden betaald op de 15e dag na de derde maand van uw belastbaar jaar. Dus als uw kalenderjaar eindigt op 31 juli, moet uw belastingaangifte op 15 december worden ingediend.

“Hier is het probleem in onze branche,” legt James Donnelly uit, president en CEO van Castle Group, een vastgoedbeheerbedrijf in Plantation, Fla., dat 55.000 verenigingseenheden beheert. “Bijna alle verenigingen werken met hun financiën op kalenderjaarbasis. De CPA’s die gespecialiseerd zijn in corporaties en verenigingen moeten al hun werk doen in de eerste 60 dagen van het jaar. Het kan moeilijk zijn om de belastingen van uw vereniging voor 15 maart klaar te hebben. Daarom adviseren wij verenigingen om een automatische verlenging aan te vragen met behulp van IRS-formulier 7004. Dat geeft je zes extra maanden om aangifte te doen.”

Er is goed nieuws en slecht nieuws als je een verlenging indient. Het slechte nieuws is dat net zoals u rente moet betalen als u persoonlijk een verlenging aanvraagt en uiteindelijk de overheid geld verschuldigd bent, uw vereniging ook de haak is voor rente voor die periode na de deadline van 15 maart dat de belastingen niet zijn betaald.

Het goede nieuws is dat de meeste verenigingen de overheid meestal niet verschuldigd zijn. Ze verdienen niet veel of geen geld. “Dat is veruit de minderheid van de verenigingen,” zegt Donnelly.

Choose Your Poison

Waarom hebben de meeste verenigingen niet veel, of zelfs geen, belastingverplichting? In het algemeen nemen de meeste alleen fondsen op om hun faciliteiten te exploiteren; ze voeren geen inkomensgenererende activiteiten uit.

U hebt twee opties wanneer u de belastingaangifte van uw vereniging indient. “De ene is om in te dienen als een vennootschap, en de andere is om in te dienen onder Sectie 528 van de Internal Revenue Code,” legt Bob Tankel uit, principal bij Robert L. Tankel PA in Dunedin, Fla., een advocatenkantoor dat verenigingen adviseert. “Sectie 528 is specifiek voor verenigingen van huiseigenaren. Het heeft een hoger marginaal belastingtarief, maar het elimineert alle vrijgestelde-functie inkomsten en uitgaven. Inschrijvingen zouden zelfs niet als inkomsten worden geteld.”

Of u een rechte vennootschapsaangifte of een aangifte onder IRC 528 moet indienen, is een oordeel. “Uw accountant zal u adviseren,” zegt Tankel. “Het is geen juridische kwestie; het is meer een kwestie van dollars en centen.”

“De meeste verenigingen kiezen ervoor om te worden belast volgens sectie 528 van de IRC,” legt Galvin uit. “Het is erg handig omdat voordat dit werd uitgevaardigd, er veel onduidelijkheid was over hoe verenigingen belasting moesten rapporteren en betalen. Onder IRC 528 moet uw vereniging een vereniging van huiseigenaren zijn en op de juiste manier wettelijk georganiseerd voor dat doel. Dan, als bijna al uw inkomsten afkomstig zijn van verenigingsevaluaties en bijna al uw uitgaven worden besteed aan het onderhoud van het onroerend goed, hoeft u geen belasting te betalen over dat geld.”

Om in aanmerking te komen voor het indienen van formulier 1120-H onder IRC 528, moet uw vereniging aan de volgende vereisten voldoen:

1. De aanzienlijke meerderheid van de eenheden, 85 procent, moet worden gebruikt als woningen.
2. Meer dan de helft, 60 procent, van het bruto inkomen van de vereniging moet vrijgesteld zijn, wat betekent dat het wordt ontvangen van eigenaren in hun hoedanigheid van verenigingsleden, in plaats van van hen als klanten voor goederen of diensten.
3. Ten minste 90 procent van de uitgaven van de vereniging moet zijn vrijgesteld, wat betekent dat ze operationele en kapitaaluitgaven zijn die direct van invloed zijn op verenigingseigendom.
4. Residuele inkomsten kunnen niet worden gebruikt om leden te bevoordelen.

“De meeste verenigingen zullen geen problemen hebben om aan deze vereisten te voldoen,” zegt Galvin.

Het definiëren van belastbaar inkomen

Zoals de test van de IRC aangeeft, zal uw vereniging belasting moeten betalen over rente-inkomsten die het verdient op bank- en reserverekeningen en op niet-vrijgestelde inkomsten. Inkomsten uit activiteiten met winstoogmerk, zoals verhuur van clubhuizen of golfbaanvergoedingen, zijn niet vrijgesteld en worden belast tegen een vast tarief van 30 procent.

“Als u inkomsten genereert uit iets dat geen eenvoudige verenigingsuitgave is – u verhuurt uw clubhuis of hebt een celmast gehuurd – moet u belasting betalen over die inkomsten”, legt Galvin uit. “Laten we zeggen dat een van de eigenaren je clubhuis wil huren voor een bruiloft. Die verhuur zou worden geteld als belastbaar inkomen, omdat de eigenaar van de eenheid nu het clubhuis voor een middag heeft gereserveerd, met uitsluiting van alle andere eigenaren van de eenheid. Bovendien, in sommige condo verenigingen, zijn er eigenlijk appartementen die deel uitmaken van de gemeenschappelijke ruimtes en worden verhuurd. Dat zijn huurinkomsten.”

Zoals elke corporatie, kan uw vereniging inkomsten compenseren met geld dat is uitgegeven om die inkomsten te genereren. “Alle uitgaven die gericht zijn op de productie van de huuropbrengsten kunnen worden afgetrokken”, zegt Galvin. “Als je onderhoudspersoneel hebt dat opruimt na de bruiloft in je clubhuis, is dat aftrekbaar. Als je geld uitgeeft om reclame te maken voor de verhuur van het clubhuis, is dat aftrekbaar.”

Doe een rollover?

Als je toevallig een geweldig inkomstengenererend jaar hebt gehad, overweeg dan om een deel van die inkomsten over te rollen, zodat je het betalen van belastingen erover kunt uitstellen of helemaal kunt vermijden. “Als een vereniging aan het einde van het jaar geld over heeft, kan het bestuur stemmen om het door te rollen naar het volgende jaar”, zegt Tankel. “Onder Ruling 70-604 zal de Internal Revenue Service dat behandelen als een constructieve teruggave van kapitaal aan de leden.”

Als je later een jaar hebt waarin je vereniging geld heeft verloren – zoals veel verenigingen de afgelopen jaren hebben gedaan – kan je vereniging dat doorgerolde inkomen aangeven en verrekenen met de verliezen. “Tankel: “Je kunt de inkomsten voor altijd doorrollen. “Vijf jaar geleden spoelden verenigingen nog door; nu zijn ze door het toilet gespoeld. Als ze carryovers hadden, hadden ze die kunnen doorrollen en de afgelopen jaren kunnen gebruiken. Dan was er minder belasting verschuldigd geweest. Alle verenigingen zouden inkomsten moeten doorrollen, omdat het nooit kwaad kan.”

States May Want Their Cut, Too

Neem contact op met uw accountant om te bepalen of en wanneer u een staatsbelastingaangifte moet indienen. “Staatsbelastingen verschillen van staat tot staat,” zegt Galvin. “In Massachusetts moet je inderdaad een formulier indienen en belasting betalen.”

Hoewel veel mensen het indienen van belastingen uitstellen omdat ze het als een pijnlijk gedoe beschouwen, is dat bij verenigingen meestal niet het geval. “De meeste verenigingen hebben echt niet veel belastbaar inkomen,” zegt Galvin. “De belasting is geen grote last, maar je moet wel aangifte doen.”