Een minder dan vrij eigendom (ook wel erfpacht genoemd) is een eigendom dat wordt gehouden door iemand die een goed huurt of pacht. Het belangrijkste verschil tussen erfpacht en vrij eigendom is de beperking in de tijd. Omdat het om een wettelijk erf gaat, kan een erfpachtgoed op de vrije markt worden gekocht en verkocht.
Er zijn vier hoofdtypen erfpacht, elk met specifieke kenmerken wat betreft de pachttermijn en de verhouding tussen de eigenaar en de huurder.
- Pacht voor bepaalde tijd of nalatenschap voor jaren
- Periodieke pacht
- Estate at will
- Estate at sufferance
Pacht voor bepaalde tijd of nalatenschap voor jaren
De term “nalatenschap voor jaren” verwijst naar een nalatenschap die een specifieke tijdsduur heeft zoals bepaald in de huurovereenkomst. De duur hoeft niet jaren te zijn, maar kan ook weken, dagen of maanden zijn. Bij dit soort erfpacht worden duidelijke begin- en einddata vastgesteld en wanneer de einddatum is bereikt, moet de huurder het goed ontruimen en het aan de eigenaar teruggeven, tenzij een nieuwe erfpachtovereenkomst wordt gesloten. Er is geen opzegging nodig, aangezien het einde van de huurovereenkomst wordt vastgesteld bij het aangaan van de huur.
Periodieke huurovereenkomst
Een periodieke huurovereenkomst is een huurovereenkomst waarin een aanvangsperiode van de huur en de duur van de overeenkomst zijn vastgelegd, maar die niet eindigt na de vastgestelde periode. Een periodieke huurovereenkomst kan voor weken, maanden, jaren of langer zijn. Dit type erfpachtovereenkomst wordt automatisch verlengd aan het einde van de termijn, tenzij een van beide partijen opzegt dat zij van plan zijn de huurovereenkomst te beëindigen.
Estate at Will
Een estate at will betekent dat het op elk gewenst moment kan worden beëindigd. Nogal eng, niet? Het landgoed blijft bestaan zolang de eigenaar de huurder toestemming geeft het pand te bewonen. De duur van deze nalatenschap is onbepaald. Het is ook belangrijk op te merken dat niet alle staten een landgoed at will erkennen en dat de staten die dat wel doen, verschillen in hun wetgeving.
Estate at Sufferance
Een landgoed in sufferance ontstaat wanneer de huurder na het verstrijken van zijn termijn blijft zitten. Lijdend bezit verschilt van de vorige drie omdat het verwijst naar een persoon die in het bezit is van het eigendom met toestemming van de eigenaar. Een andere manier om het te zeggen is een huurder die rechtmatig in het bezit komt van het onroerend goed van een verhuurder, maar die het pand ten onrechte blijft bewonen nadat zijn of haar huurrechten zijn verstreken.
Voor meer zie ons artikel over onroerende goederen in eigendom.