Het centrum van Minneapolis is sinds afgelopen lente grotendeels verlaten. Maar op een woensdagavond eind augustus sloeg een rauwe plunderingsronde en ruitenslag toe in de Nicollet Mall als een handvol granaten. Te midden van de chaos, werd Brit’s Pub in de 1100 blok in brand gestoken.

“Plunderaars kwamen binnen en doorzochten alles. Computers, tv’s, braken alles, braken deuren, kwamen in het kantoor … voor een paar uur hadden ze een bal, en besloten toen om de plaats in brand te steken, “zegt Kam Talebi, CEO van Kaskaid Hospitality, die Brit’s in 2019 verwierf.

Talebi zegt dat het personeel 911 belde, maar geen reactie kreeg. “Ik denk gewoon niet dat de politie genoeg middelen had om om te gaan met wat er aan de hand was.”

De uitbraak werd aangewakkerd door valse berichten dat de politie van Minneapolis een zwarte man in het winkelcentrum had neergeschoten. De man, een verdachte in een eerdere moordzaak, schoot in werkelijkheid zichzelf door het hoofd toen de politie naderde. Maar de plunderaars en vernielers waren niet geïnteresseerd in de details.

Talebi klinkt onzeker over de heropening van Brit. “We zullen zeker kijken om het terug te brengen. Ik weet niet hoe lang het gaat duren.”

Hij spreekt namens veel ondernemers in het centrum die hun frustratie uiten over de dubbele whammy van de Covid-19 pandemie en de groeiende perceptie van het centrum als een wetteloos niemandsland in de stad.

“Er is geen kantoor, er zijn geen shows, er is geen sport, en iedereen is bang om naar de binnenstad te komen,” zegt Talebi. “Dus ik zou graag willen dat iemand me vertelt waarom ik open zou moeten gaan.”

Twee weken later waren de ramen van veel gebouwen in het centrum nog steeds dichtgetimmerd, waaronder het Nordstrom Rack in het IDS Center, de eerste verdieping van het hoofdkantoor van Target Corp., Foot Locker op Seventh Street, en de Caribou Coffee naast Brit’s. Sommige, zoals Nordstrom Rack, waren open voor zaken.

Een ritje door het centrum van de stad kan deze dagen griezelig en verontrustend zijn. Elke dag is zondagmiddag, met weinig verkeer en weinig voetgangers. “Te huur” en “Parkeer hier” borden lijken overal te zijn. Er is misschien een klein lichtpuntje: voor een keer klaagt niemand over al het bouwen.

En minder dan drie weken na het geweld kreeg het centrum van Minneapolis zeer groot en welkom nieuws. Ondanks geruchten over bedrijven die op de vlucht zouden slaan, kondigde het in Shoreview gevestigde Deluxe Corp. aan dat het een huurcontract had getekend voor 94.000 vierkante meter op 801 Marquette om zijn hoofdkantoor te verplaatsen. Het nieuws was groot genoeg om Gov. Tim Walz naar een persconferentie te lokken om de aankondiging aan te prijzen.

Deluxe, opgericht in 1915, had in 2019 een omzet van $ 2 miljard. De ruimte zal in de herfst van 2021 klaar zijn voor bewoning.

“Het is erg spannend voor het centrum van Minneapolis,” zegt Reed Christianson, een veteraan kantoormakelaar bij het in Houston gevestigde Transwestern, die zich richt op het centrum van Minneapolis. “Het is wat het centrum van Minneapolis echt nodig had op dit moment, om te zien dat mensen nog steeds vertrouwen hebben in de stad.”

Deluxe president en CEO Barry McCarthy herkent duidelijk het statement dat de verhuizing maakt over de toekomst van het centrum: “We zijn zeer verheugd om deel uit te maken van de oplossing.”

De Nicollet Maul?

Zorgen over de openbare veiligheid in het centrum van Minneapolis dateren al van lang voor de pandemie. Als mensen bang zijn te worden beroofd, aangevallen, of agressief lastig gevallen, zullen ze niet veel tijd doorbrengen in de binnenstad-of een huurovereenkomst tekenen.

De politiestatistieken van Minneapolis tot 20 september toonden een toename van 14,6 procent in gewelddadige misdaad – moord, verkrachting, beroving, mishandeling – in het 1e Precinct, waar de binnenstad ligt. Deze statistieken omvatten niet de chaotische scène op de straten vele avonden na donker en het algemene anarchistische gevoel van de binnenstad in de pandemie.

Medio juli sloot de 508 Bar in het centrum voorgoed haar deuren. Eigenaar Ryan Brevig zegt dat de druppel die de emmer deed overlopen was toen de politie van Minneapolis weigerde te reageren op een oproep half juni, toen grote groepen jongeren hun patio’s hadden ingenomen, hun eigen eten meebrachten en wiet rookten. Brevig zei dat zowel hij als Tim Mahoney, eigenaar van het aangrenzende Loon Café, contact opnamen met de politie.

“Ze vertelden ons in feite: ‘Nee, we zullen niet naar beneden komen,’ en we adviseren u om uw deuren te sluiten en op slot te doen,” herinnert Brevig zich. “Voor mij was dat het zo’n beetje. Weet je wat? Als we niet eens de veiligheid van onze gasten en ons personeel kunnen garanderen, wat doen we dan hier beneden?”

Mahoney zegt dat het incident halverwege de middag plaatsvond. Na geen geluk aan de telefoon, Mahoney liep naar het 1e Precinct station.

Mahoney zegt dat hij werd verteld, “Als er geen geweldsmisdrijf gaande is, zijn we niet komen.”

Verhalen als dat onderstreept de hulpeloosheid die veel ondernemers in het centrum voelen.

Steve Cramer, voorzitter en CEO van de Minneapolis Downtown Council, zegt dat de onverwachte uitbarsting van geweld eind augustus illustreert dat het defunderen van de politie, zoals sommige activisten en leden van de gemeenteraad van Minneapolis hebben bepleit, niet de oplossing is.

“Het onderstreept opnieuw het belang van het hebben van de mogelijkheid via ons openbare veiligheidsprogramma om te reageren in situaties waar er echt criminaliteit is, waar er misdaad plaatsvindt,” zegt hij. “We moeten de gemeenschap bereiken en we moeten co-responders in de geestelijke gezondheidszorg hebben en alle aanvullende strategieën waar mensen over praten. Maar in de kern heb je in een situatie als deze een rechtshandhavingsfunctie nodig. Dat is de crux van een groter debat.”

Forecasting The New Normal

Hoe zal het centrum van Minneapolis eruit zien als Covid-19 onder controle is en mensen weer aan het werk gaan? Iedereen heeft een voorspelling. Maar niemand weet het echt.

Er zijn geen moderne precedenten voor de pandemie. In de Grote Recessie verloren mensen banen, maar konden nog steeds een broodje eten in een restaurant, een film zien, naar een concert gaan, een honkbalwedstrijd persoonlijk bekijken, of met vrienden afspreken in de coffeeshop om hun startup te plannen.

Het hele ecosysteem van de binnenstad is nu in uitgestelde animatie. Weinig werknemers komen, wat betekent dat weinig zaken voor restaurants en skyway winkels, waarvan een groot aantal zijn gesloten. Reizen is gecrasht, waardoor hotels in de stad in moeilijke vorm.

Grote steden in de VS kampen met hetzelfde probleem. Een New York Times verhaal in september meldde dat minder dan 10 procent van de New Yorkse kantoorpersoneel was teruggekeerd. Verderop zei slechts 54 procent van de ondervraagde grote bedrijven dat ze van plan waren om tegen juli 2021 terug te keren naar de stad.

Het in New York gevestigde Moody’s Analytics REIS merkte in zijn tweede-kwartaalrapport over de Amerikaanse kantorenmarkt op dat de meeste bedrijven langetermijnhuurcontracten hebben. Dat koopt de kantorenmarkt wat tijd en biedt enige stabiliteit op de korte termijn:

“Het is onwaarschijnlijk dat de meest extreme voorspellingen uitkomen: We zullen geen natie worden die 100 procent vanuit huis werkt. Bovendien, gezien het langetermijnkarakter van kantoorhuur – de gemiddelde huurtermijn is bijna 10 jaar, volgens Moody’s Analytics-gegevenspartner CompStak; langer dan 12 jaar als deze beperkt is tot kantoorhuurcontracten van 100.000 vierkante voet of meer – zal elke trend van bedrijven die ruimte opgeven zich in de komende 3 tot 10 jaar voordoen.”

Maar betaalde huurcontracten betekenen geen volle kantoren. Om te beginnen zullen er in vrijwel elk scenario minder werknemers in de binnenstad zijn.

“Er zullen niet de 218.000 dagwerkers zijn die we tijdens onze jaarvergadering op 12 februari van dit jaar hebben gemeld,” zegt Cramer. “Zelfs als elk bedrijf in de binnenstad weer op kantoor zou komen … wat we consequent hebben gehoord, is dat werken op afstand gewoon een meer routinematig onderdeel van de werkervaring gaat worden. Dus op een willekeurige dag, zal een aantal werknemers thuis aan het werk zijn.”

Cramer praat regelmatig met human resource leiders voor de grotere werkgevers in het centrum, maar hij heeft geen voorspellingen over het percentage werknemers dat zal terugkeren. Maar minder werknemers betekent minder restaurantklanten. “Het andere ding dat duidelijk lijkt, en het is jammer … we gaan gewoon minder restaurants hebben in die nieuwe basislijn wanneer we die ergens volgend jaar bereiken.”

Christianson zegt dat het voor de grote werkgevers van het centrum de sleutel zal zijn om mensen terug te brengen, wat ook het effect zal hebben dat er weer meer mensen op straat komen te staan.

“We hebben Target nodig, we hebben Wells Fargo nodig, we hebben Ameriprise nodig. We hebben de grote gebruikers nodig om hun plan uit te voeren,” zegt Christianson. “Het moet worden gedreven door deze grote gebruikers.”

De datum waarop bedrijven terugkeren, wordt steeds verder naar de toekomst verschoven, naarmate de duur van de pandemie duidelijker wordt. Toch gelooft Christianson dat op de lange termijn thuiswerken niet ideaal zal zijn voor bedrijven.

“Het werkt prima om af en toe thuis te werken, hier en daar. Maar om permanent vanuit huis te werken? Dat is echt moeilijk voor een bedrijf dat samenwerking probeert te creëren. Mensen worden een beetje moe van dit alles.”

Hij benadrukt dat er nog meer grote deals zullen volgen in het kielzog van het Deluxe-nieuws. “Er is een behoorlijke pijplijn van activiteiten” met het Dayton’s Project, waar Transwestern de kantoorverhuur regelt. Het project is een van boven tot onder doorgevoerde renovatie van het 12 verdiepingen tellende gebouw in het hart van de binnenstad, waar het laatste warenhuis in de wijk gevestigd was dat zijn deuren sloot.

Een verklaring van de in Chicago gevestigde Telos Group, een van de projectpartners, is optimistisch: “Bij het Dayton’s Project zijn we enthousiast over de gesprekken die we hebben gevoerd en de dynamiek in de verhuur die we hebben gegenereerd, zelfs tijdens Covid-19. De bouwactiviteit in het gebouw gaat door en we bereiden ons voor op het moment dat bedrijven klaar zijn om weer naar kantoor te komen. We hebben belangstelling gezien van zowel wereldwijde als lokale bedrijven.”

Tot nu toe heeft het Dayton’s Project echter 750.000 vierkante meter aan kantoorruimte te huur en geen ondertekende huurders.

Downbeat Data and Hope

Niet iedereen vluchtte het centrum uit toen de pandemie toesloeg.

“We zijn nooit weggegaan,” zegt Todd Hayes, president en eigenaar van Crawford Merz, een algemeen aannemingsbedrijf dat zich richt op binnenhuisarchitectuur. Het bedrijf heeft een kantoor van 6.000 vierkante meter in de City Center-toren. “We werken heel nauw samen; persoonlijke interacties zijn belangrijk”, zegt Hayes. Toen de pandemie uitbrak, had Hayes 17 werknemers in zijn kantoor; hij heeft er nog maar 10 omdat de zaken zijn teruggelopen. “De zaken lopen met 50 procent terug,” zegt Hayes. “Er lijken veel mensen te zijn die tegen banden schoppen, maar er zijn niet veel mensen die beslissingen nemen.”

Behalve dat hij het moeilijk vindt om deze dagen iets te eten te krijgen, is Hayes kritisch op de burgemeester en de gemeenteraad omdat ze geen krachtige actie ondernemen om een “neerwaartse spiraal” af te wenden met betrekking tot de openbare veiligheid in de binnenstad: “Ze begrijpen niet dat het CBD (central business district) hun belastingbasis is.”

Burgemeester Jacob Frey was niet bereikbaar voor commentaar, ondanks talrijke verzoeken. Maar ondanks de zorgen over het lot van de binnenstad, houdt Hayes van zijn kantoor. “We hebben nog drie jaar te gaan van ons oorspronkelijke huurcontract,” zegt Hayes. “Deze ruimte is goed voor ons geweest.”

Voordat de pandemie toesloeg, was de binnenstad van Minneapolis al leger dan veel mensen zich realiseerden. Een halfjaarlijks rapport van het lokale kantoor van het in Chicago gevestigde Cushman & Wakefield meldde kantoorleegstand van 18,9 procent aan het einde van juni, vergeleken met het metrowide leegstandspercentage van 17,2 procent.

Volgens het rapport staat er 5,3 miljoen vierkante voet kantoorruimte leeg in het centrum van Minneapolis – genoeg om verschillende grote kantoortorens te vullen. Er is ook bijna 400.000 vierkante voet aan onderverhuurde ruimte op de markt. Met de onderverhuurde ruimte erbij is de leegstand in het centrum 20,3 procent.

Maar veteraan kantoormakelaar Jim Vos, een principal bij het Minneapolis-kantoor van Washington, D.C.-gebaseerde Cresa, meldt dat hij een opleving begint te zien in de huurdersvertegenwoordiging van zijn kantoor.

“We zien mensen over de heuvel kijken en zeggen: ‘Het is niet voor altijd vreselijk’,” zegt hij. “Ik denk dat de binnenstad zal reanimeren. … Ik denk dat de energie van het samenzijn iets is waar mensen echt honger naar hebben.”

Vos herinnert zich een recente opmerking van een lokale CEO: “We gaan geen cultuur bouwen vanaf onze banken.”

The New Normal

Co-working is de afgelopen jaren een grote trend geweest op de kantoorruimtemarkt, maar sinds de pandemie heeft toegeslagen, voorspellen velen sombere vooruitzichten, omdat in de ruimtes vaak nauw wordt samengewerkt. Kyle Coolbroth, mede-oprichter en CEO van het in Minneapolis gevestigde Fueled Collective, gelooft dat co-working space uiteindelijk toch zou kunnen profiteren van veranderingen in het werkleven.

“Lange tijd waren we een niche-alternatief voor een bepaald segment van de beroepsbevolking,” zegt hij. “Ik denk dat we een nieuwe fase van de Amerikaanse arbeidseconomie ingaan, die de keuze van de werknemer zal zijn. Ik denk dat dat ook het thuiskantoor en andere locaties gaat omvatten.” Coolbroth zegt dat Fueled Collective in contact is geweest met grote enterprise-bedrijven en kleine bedrijven over toekomstige mogelijkheden.

“We horen van een breed scala aan mensen die op zoek zijn naar wat de volgende stap is,” zegt hij. “Huurverlengingen zullen, denk ik, afnemen en mensen gaan op zoek naar flexibiliteit. Co-working is daar perfect voor.”

Coolbroth zegt dat bedrijven co-workingruimtes kunnen aanboren voor vergaderingen of privékantoren op korte termijn.

“Ik denk dat locatie co-working zoals de onze een meer frequente stop wordt voor meer mensen en meer werknemers, waarschijnlijk op een meer flexibele basis. Ze zullen er niet de hele tijd zijn. Ik denk dat dat een kernonderdeel gaat worden van de manier waarop mensen weer aan het werk gaan,” voegt hij eraan toe, “We zien niet echt een terugkeer naar het normale. We zien een nieuw normaal.”

Universiteit van Minnesota economie professor V.V. Chari, die ook de Federal Reserve Bank of Minneapolis adviseert, zegt dat brede trends van werken en huisvesting die 30 jaar teruggaan, erop wijzen dat mensen dichter bij elkaar werken, niet verder weg.

We hebben Target nodig, we hebben Wells Fargo nodig, we hebben Ameriprise nodig. We hebben de grote gebruikers nodig om hun plan uit te voeren. Het moet worden aangestuurd door deze grote gebruikers.

-Reed Christianson, kantoormakelaar, Transwestern

“In een zuiver technologische zin … zou je op afstand kunnen werken,” zegt Chari. “Maar mensen hebben, in feite, gezocht om te werken in nog meer nabijheid met elkaar dan ze vroeger deden.” Hij denkt niet dat de apocalyps nabij is voor het centrum van Minneapolis en andere steden. “Ik neig meer naar de ‘dingen zullen weer normaal worden’ kijk op de wereld.”

Dus wanneer zal de binnenstad weer vollopen?

“Dat is een moeilijk gebied om te voorspellen, maar mijn eigen gok is dat we tegen het eerste kwartaal van 2021 allemaal weer in de binnenstad zullen zijn,” zegt hij, en voegt er dan een kwalificatie aan toe: “Maar wie weet?”

De toekomst versnellen

Wat als blijkt dat de pandemie niet het einde betekent van het centrum van Minneapolis, maar eigenlijk de sleutel is tot de toekomst? Wat als?

Klinkt dat gek? Niet voor Tom Fisher, architectuur professor en directeur van het Minnesota Design Center aan de Universiteit van Minnesota. Fisher was co-auteur van een zomercursus over de post-pandemische wereld en blogt en podcast over het onderwerp.

“Elke plaag heeft het effect dat samenlevingen in wezen worden versneld naar de toekomst. Het is een vreemd iets,” zegt hij. “Na de cholera-epidemie zijn we begonnen met het aanleggen van riolering in steden, wat de stedelijke groei versnelde. Na de grieppandemie van 1918 versnelde het kopen van auto’s en versnelde suburbia omdat mensen sociaal afstand wilden nemen.”

Maar hij is het er wel mee eens dat er te veel lege ruimte zal zijn in het centrum van Minneapolis. Fisher zegt dat het zinvol zal zijn om alternatieve toepassingen te vinden.

“We zullen te veel winkelruimte hebben, we zullen te veel kantoorruimte hebben … en we hebben niet genoeg van andere soorten ruimte,” zegt Fisher, waarbij hij betaalbare huisvesting als een voorbeeld noemt. “De dichtheid van kantoormedewerkers in de binnenstad zal afnemen. … Hoe zou IDS Tower eruit zien als het voor de helft uit kantoren en voor de helft uit appartementen zou bestaan?”

Eerder dit jaar meldde de Downtown Council dat gebied meer dan 51.000 bewoners had, met verschillende woningbouwprojecten in aanbouw. Fisher verwacht dat het aantal bewoners van het centrum zal toenemen en denkt dat het waarschijnlijk is dat sommige kantoorgebouwen zullen worden omgebouwd tot woningen. Hij zegt dat het concept van het kantoor zal overleven, maar zal worden getransformeerd in de nasleep van de pandemie.

“We zullen nog steeds kantoren hebben, maar het idee van het kantoor als een plek waar je elke dag van negen tot vijf naartoe pendelt en in een kantoor of in een hokje zit om je werk te doen, ik denk dat dat grotendeels zal verdwijnen. Het kantoor van de toekomst zal een plek zijn waar mensen samenkomen om dingen te doen die ze face-to-face moeten doen.

Aan het eind van de dag ziet Fisher een intrigerende toekomst voor het leven na de pandemie.

“Ik denk dat dit een ondernemend tijdperk is. Er zijn allerlei kansen die uit de pandemie gaan komen. voorbije plagen, economieën daadwerkelijk opveren, maar een heel andere economie dan degene die we net achter ons hebben gelaten,” zegt Fisher. “Als je je vastklampt aan het verleden, ja, dan ziet het er allemaal doem en somber uit. Maar als je bereid bent om na te denken over hoe het leven van mensen is veranderd en wat de nieuwe behoeften zouden kunnen zijn, dan zijn er allerlei economische mogelijkheden. We zijn net versneld de toekomst in gegaan.”

Dit verhaal verschijnt in het oktober/nov. 2020 nummer met de titel “Downtown Will Come Back…”