Wat is een ALTA-verklaring in onroerend goed?
De American Land Title Association (ALTA) is een nationaal erkende groep die zich inzet voor de titelindustrie. Al meer dan 100 jaar zet ALTA de standaard voor documentatie-eisen bij onroerend goed transacties. Een ALTA-verklaring is een document dat wordt opgesteld voordat de verkoop van een onroerend goed wordt gesloten. Het document is een verklaring van wat de verkoper, koper en / of geldschieter weten over het onroerend goed of de titel van het onroerend goed en alles wat van invloed kan zijn op de verkoop of de daaropvolgende eigendom van het onroerend goed.
Laying All the Cards on the Table
Het proces van de aankoop van onroerend goed omvat veel verschillende stadia die verkopers en kopers doorlopen voordat de deal wordt gesloten en de eigendom wordt overgedragen aan de koper van het onroerend goed. Niemand houdt van verrassingen op het laatste moment en ze zeker niet van het ontdekken van een probleem na de aankoop van onroerend goed en het nemen van titel aan het onroerend goed. Om ervoor te zorgen dat er geen verrassingen zijn voor of spijt na het sluiten van de deal, wordt een ALTA verklaring verstrekt door alle partijen bij de transactie om in detail te beschrijven wat er bekend is over het onroerend goed. De informatie die in een ALTA verklaring moet omvatten:
- Lien mededelingen ontvangen op het onroerend goed
- Outstanding overeenkomsten met betrekking tot het onroerend goed
- Recente bouwwerkzaamheden uitgevoerd op het onroerend goed
- Fixtures of nutsleidingen bevestigd aan of beïnvloed door het onroerend goed
- Leases of huurovereenkomsten overeenkomsten die voor het onroerend goed bestaan
- Andere relevante informatie of gegevens met betrekking tot het onroerend goed
ALTA-verklaringen bieden bescherming
De reden dat ALTA-verklaringen belangrijk zijn bij onroerendgoedtransacties is dat zij kopers van onroerend goed bescherming bieden, of vrijwaring, tegen fraude en oneerlijk gedrag. Zij beschermen ook de hypotheek van een koper of financieringsmaatschappij door te verklaren dat het bezit geen vroegere pandrechten heeft die tegen het bezit worden ingediend. Hypotheekverstrekkers willen niet de tweede in de rij zijn achter iemand anders wanneer zij de fondsen verstrekken om het onroerend goed te kopen en het grootste risico lopen bij de deal. Dit omvat pandrechten ingediend door overheidsinstanties voor onbetaalde belastingen of andere aanslagen. Het omvat ook alle claims die kunnen worden gemaakt tegen het onroerend goed door derden op zoek naar compensatie van de verkoper.
Vrijwaring is belangrijk
Het is een groot woord en moeilijk te begrijpen voor de meeste mensen, maar vrijwaring betekent bescherming. Vrijwaring betekent dat je niet financieel of strafrechtelijk verantwoordelijk wordt gehouden als er iets mis is omdat een van de partijen niet de waarheid heeft verteld. Zie het als een “Get out of jail free” kaart voor onroerend goed kopers en verkopers ook. Als een verkoper of koper van onroerend goed niet eerlijk is en er problemen zijn bij het verkrijgen van een duidelijke titel vrij van pandrechten of bezwaringen, beschermt de vrijwaringsclausule van de ALTA-verklaring kopers en verkopers tegen het maken van een slechte deal.
Wat kan er mogelijk misgaan?
Verkooptransacties van onroerend goed zijn rechttoe rechtaan processen met erkende protocollen voor het voltooien van een zakelijke deal. Wat kan van invloed zijn op een transactie die zo eenvoudig lijkt en die de hele tijd gebeurt? Er kan van alles misgaan bij de verkoop van onroerend goed door de complexiteit van eigendomsverhoudingen, bezittingen (meubilair en andere activa), rechten op delfstoffen, en een dozijn andere overwegingen. Particuliere kredietverstrekkers kunnen een contract hebben waarin staat dat zij een belang hebben in het onroerend goed als de schuld niet op tijd wordt afgelost zonder dat een officieel pandrecht wordt ingediend bij het kantoor van de provinciale griffier. Het onroerend goed kan in aanmerking komen voor een veroordeling door een overheidsinstantie. Het volstaat te zeggen dat er veel onbekenden betrokken kunnen zijn bij een onroerend goed transactie en het is in ieders belang om de waarheid en feiten over het onroerend goed in kwestie te krijgen.
ALTA verklaringen helpen de deal te maken
Er is een oud gezegde in het bedrijfsleven – vertrouwen maar verifiëren. Het nemen van iemands woord als feit is allemaal goed en wel, maar met de bedragen van geld, juridische verantwoordelijkheden, en eigendom zorgen rond onroerend goed is het het beste om onafhankelijke verificatie van informatie te krijgen. ALTA verklaringen bieden een mogelijkheid voor de partijen bij een onroerend goed transactie om officieel te erkennen dat ze volledige openheid van zaken hebben gegeven over het onroerend goed. Alvorens de zakelijke transactie af te ronden door betaling van koper aan verkoper, biedt een ALTA-verklaring gemoedsrust dat de toekomst niet negatief zal worden beïnvloed door de overdracht van de titel van het onroerend goed of de eigendomsakte die door een derde partij zal worden aangevochten.
