Die US-Notenbank legt die Hypothekenzinsen nicht fest

Wenn Sie nicht in der Finanzbranche arbeiten, denken Sie vielleicht, dass die Hypothekenzinsen durch die Maßnahmen der US-Notenbank bestimmt werden – dass sich die Hypothekenpreise ändern, wenn die US-Notenbank die Zinssätze „anhebt“ oder „senkt“.

Was die Fed jedoch tatsächlich tut, ist die Festlegung des Zinssatzes, den sie den Banken für das Ausleihen von Geld für sehr kurze Zeiträume in Rechnung stellt, damit Bargeld für Kundenabhebungen verfügbar ist. Dies wirkt sich in der Regel auf die kurzfristigen Zinssätze aus, nicht aber auf langfristige Finanzierungen wie Hypotheken.

In Wirklichkeit entscheiden die Anleger, ob die Hypothekenzinsen steigen oder fallen, indem sie MBS kaufen – oder nicht kaufen.

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MBS bedeutet Mortgage Backed Securities

Die meisten Hypothekenkreditgeber behalten die von ihnen finanzierten Kredite nicht. Sie verkaufen sie an Investoren. Ein Kreditgeber kann beispielsweise ein Darlehen über 100.000 $ aufnehmen, das letztlich 150.000 $ einbringt, und es mit einem Abschlag – sagen wir 125.000 $ – an Investoren verkaufen.

Damit kann der Kreditgeber seinen Gewinn einstreichen und eine weitere Hypothek finanzieren. Die Anleger zahlen 125.000 $ für das Recht, im Laufe der Zeit 150.000 $ zu kassieren.

Die meisten Anleger kaufen jedoch nicht eine ganze einzelne Hypothek. Das wäre riskant und teuer.

Stattdessen kaufen sie Anteile an Pools ähnlicher Hypotheken – ähnlich wie beim Kauf von Anteilen an einem Investmentfonds, der aus mehreren ähnlichen Unternehmen besteht. Auf diese Weise können sie kleinere Beträge mit geringerem Risiko investieren.

Diese Anteile an Hypothekenpools werden MBS oder Mortgage-Backed Securities genannt. Das Verfahren, bei dem Kredite in Pools zusammengefasst und dann in Anteile aufgeteilt werden, wird als „Verbriefung“ bezeichnet.

Wie Anleihen werden MBS in 100-$-Schritten verkauft, und ihre Preise steigen und fallen kontinuierlich, je nachdem, wie die Nachfrage nach ihnen steigt oder sinkt.

MBS-Preise hängen von der Konjunktur ab

Eine 100-$-MBS, die zu einem Preis von 100 $ gehandelt wird, wird als „zum Nennwert“ bezeichnet. Wenn eine bestimmte MBS einen „Kupon“ von 4,0 % hat, erhält der Käufer jedes Jahr 4 $ Zinsen.

Wenn die Anleger 4 $ als angemessene Rendite für das Risiko des Pools betrachten, werden die MBS zum Nennwert verkauft. Wenn sich die Anleger jedoch Sorgen über die Inflation machen, erscheinen 4,0 Prozent weniger attraktiv, und der MBS-Preis wird unter 100 $ fallen. Wenn die Wirtschaft wackelig erscheint, kann eine sichere Rendite von vier Prozent attraktiver sein, und der MBS-Preis wird höher steigen.

Es ist nur Mathematik: MBS-Preise und Hypothekenzinsen

Der Preis, den ein Anleger für eine MBS zahlt, bestimmt deren Rendite. „Rendite“ bezieht sich auf das Verhältnis zwischen dem MBS-Preis und den gezahlten Zinsen. Wenn ein MBS einen Preis von 100 $ und einen Kupon von 4,0 % hat, beträgt seine Rendite ebenfalls 4,0 %.

$4 / $100 = 0,04 oder 4,0 %.

Was ist, wenn die Anleger wegen der Inflation besorgt sind und keine MBS mit 4,0 % wollen? Der Preis fällt. Wenn er auf 75 $ fällt, erhalten die Käufer immer noch 4 $ pro Jahr an Zinsen, aber ihre Rendite steigt auf etwas Annehmbareres.

$4 / $75 = 5,33 Prozent.

Und wenn die Wirtschaft schwächelt und die Anleger wirklich 4,0 Prozent MBS wollen? Der Preis wird steigen, wenn die Nachfrage groß ist. Wenn der Preis auf 110 $ steigt, sinkt die Rendite.

$4 / $110 = 3,63 Prozent.

Bitte beachten Sie, dass dies eine vereinfachte Darstellung ist. In die MBS-Preise fließt auch das Risiko ein, das mit einem Pool von Krediten verbunden ist – Hypotheken, die eine niedrigere Bonitätseinstufung zulassen, können beispielsweise aufgrund des erhöhten Ausfallrisikos einen niedrigeren Preis und eine höhere Rendite haben.

Your Friendly Mortgage Banker: How Wall Street Affects Main Street

Sie fragen sich wahrscheinlich, wie sich die ständigen Preisänderungen auf den Finanzmärkten auf die Zinssätze auswirken, die Ihr Hypothekengeber festlegt.

Es ist ganz einfach. Hypothekarkreditgeber legen ihre Zinssätze fest, wenn die Finanzmärkte öffnen, und überwachen dann den ganzen Tag über die MBS-Preise (oder sie bezahlen einen Dienst, der dies tut und sie über bedeutende Veränderungen informiert).

Wenn die MBS-Preise fallen, erhöhen die Kreditgeber ihre Zinssätze, und wenn die Preise steigen, senken sie ihre Sätze. Im Allgemeinen reagieren die Kreditgeber schneller auf einen Preisrückgang als auf einen Preisanstieg, denn die Vergabe von Krediten zu Zinssätzen unterhalb des Marktniveaus kostet sie Geld.
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Warum steigen die Hypothekenzinsen?

Niemand möchte in einer Welt der fünf Prozent mit vier Prozent Rendite dastehen. Zu den Ereignissen und Indikatoren, die zu einem Rückgang der MBS-Preise führen, gehört alles, was auf eine verstärkte Wirtschaftstätigkeit hindeutet, die die Inflationssorgen schürt. Zum Beispiel:

• Aktienmarktgewinne
• Rückläufige Arbeitslosigkeit
• Steigendes Verbrauchervertrauen
• Höhere Großhandelspreise
• Erhöhte Fabrikaufträge
• Höhere Energiepreise
• Rückläufige Goldpreise

Als Hypothekenkäufer sollten Sie auf die Schlagzeilen achten. Wenn die Arbeitslosigkeit niedrig ist, Unternehmen einstellen und der Aktienmarkt steigt, könnte das bedeuten, dass die Hypothekenzinsen steigen.

Was lässt die Hypothekenzinsen fallen?

Schlechte Wirtschaftsnachrichten können für jeden, der eine Hypothek sucht, eine gute Nachricht sein. Die wirtschaftliche Unsicherheit treibt die Anleger in „sichere Häfen“, d.h. risikoarme Anlagen mit unspektakulären Renditen. Anleihen und MBS fallen in diese Kategorie.

Diese Indikatoren können steigende MBS-Preise und fallende Hypothekenzinsen vorhersagen:

• Ansteigende Arbeitslosigkeit
• Politische Instabilität
• Rückläufige Fabrikaufträge
• Rückläufige Großhandelspreise
• Höhere Goldpreise
• Rückläufige Energiepreise
• Aktienmarktverluste
• Rückläufiges Verbrauchervertrauen

Ausländische Ereignisse können große Auswirkungen auf U.S. mortgage rates. Mitte 2016 kam es zum Brexit, der die Hypothekenzinsen für einen längeren Zeitraum nach unten drückte.

Treasuries und MBS

Viele Hypothekarkreditnehmer verfolgen die Renditen für 10-jährige US-Treasuries, wenn sie die Hypothekenzinsen beobachten. Sie sind leichter zu finden und zu verstehen als die MBS-Preise – CNNMoney und andere Websites stellen sie in den Mittelpunkt ihrer Finanzseiten.

Treasuries und MBS konkurrieren um dieselben Anleger, und sie bewegen sich in der Regel in dieselbe Richtung. Treasuries sind jedoch weniger risikobehaftet als MBS, da die Bundesregierung ihren Verpflichtungen nicht nachkommt, während Hypothekenschuldner dies manchmal tun.

Einen Hypothekenzins festlegen

Wenn Sie eine Hypothek in Bearbeitung haben und Ihren Zinssatz noch nicht festgelegt haben, sollten Sie die Finanzmärkte im Auge behalten.

Der monatliche Überblick über die Beschäftigungslage des US-Arbeitsministeriums ist beispielsweise für Anleger äußerst wichtig und kann dazu führen, dass die Hypothekenzinsen stark steigen oder fallen. Wenn Sie sich eine Zinserhöhung nicht leisten können, sollten Sie Ihre Hypothekenzinsen bereits vor der Veröffentlichung des Berichts festschreiben. Wenn Sie jedoch gerne spielen, können Sie Ihren Zinssatz variabel gestalten und vielleicht ein Schnäppchen machen.

Hypothekenzinsen können kompliziert sein, und das ist ein Grund, warum es sich lohnt, einen erfahrenen Kreditspezialisten zu wählen, der Ihnen bei der Navigation hilft.

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