Mineralische Rechte beim Grundstückskauf sind ein Thema, das vielen Menschen Sorgen bereitet. Es ist zwar gut, sich darüber im Klaren zu sein, welche Rechte man hat und welche nicht, aber in den meisten Fällen ist diese Sorge unbegründet und es gibt keinen Grund zur Sorge.

Die meisten Menschen wollen Land kaufen, um zu jagen, zu campen, mit ihren Hunden spazieren zu gehen, auf ihren Pferden zu reiten, ein kleines Gehöft zu bauen oder sich zu entspannen. Die meisten Menschen denken nicht daran, in nächster Zeit einen Bergbaubetrieb zu eröffnen.

Die meisten Menschen machen sich Sorgen: Wenn jemand anderes die Schürfrechte für mein Grundstück besitzt, besteht dann die Gefahr, dass auf mir gegraben wird?

Das ist zwar technisch gesehen richtig, aber in der Realität besteht diese Möglichkeit fast nicht. Viele dieser Schürfrechte sind historisch bedingt. Wenn die Bergbauunternehmen glauben würden, dass es eine Chance gäbe, auf etwas Wertvolles zu stoßen, wäre es bereits abgebaut worden.

Außerdem kostet ein Bergbaubetrieb viele Millionen Dollar an Einrichtungs- und laufenden Kosten. Sie würden niemals mit einer oder zwei 10-40 Morgen großen Parzellen beginnen. Sie müssten die Kontrolle über Tausende von Hektar übernehmen, was wiederum Ausschüsse, Konsultationen, Genehmigungen und eine Menge Bürokratie erfordert. Sie würden Ihnen eher ein großzügiges Angebot für Ihr Land machen, bei dem Sie einen hohen Gewinn erzielen und mit viel Geld in der Tasche weiterziehen können.

Aber kaufen Sie kein Land in der Annahme, dass Sie es eines Tages an ein Bergbauunternehmen verkaufen können. Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass das Potenzial dieser historischen Rechte bereits ausgebeutet oder abgewertet wurde.

Was ist der Unterschied zwischen dem Besitz von Mineralrechten und Oberflächenmineralrechten?

Mineralrechte beim Landkauf können als der unsichtbare Wert beschrieben werden, der mit einem Stück Land verbunden ist. In der Vergangenheit wurde das Land zwischen den Eigentümern übertragen, wobei die Nutzungsrechte mit den Oberflächenrechten vermischt wurden. Mit dem Beginn der Öl- und Gasförderung in den USA wurden diese Rechte unabhängig voneinander betrachtet.

Wenn die Mineralienrechte abgetrennt werden, d. h. der Prozess der Trennung der Mineralienrechte von den Oberflächenrechten, beginnt eine neue und separate Titelkette für die Mineralien.

Die getrennte Inhaberschaft von Mineralienrechten und Oberflächenrechten kann manchmal zu Verwirrung führen. Im Hinblick auf die Öl- und Gasförderung hat der Eigentümer der Oberflächenrechte nur begrenzten Einfluss darauf, ob unter seinem Grundstück Öl oder Gas gefördert wird. Wird eine Förderung festgestellt, wird ein Teil des Wertes in Form einer Lizenzgebühr (d. h. in Prozent) an den Eigentümer der Mineralienrechte gezahlt.

Bei den meisten Grundstückskäufen erhält man die Mineralienrechte an der Oberfläche des Grundstücks. Das bedeutet, dass Sie einen Brunnen graben, ein Fundament für Ihr Haus ausheben und Ihr Land für die Landwirtschaft nutzen können. In weiten Teilen von Nevada, Texas und Oklahoma ist es durchaus üblich, nur die Oberflächenrechte zu kaufen.

Wenn Sie beim Kauf von Land keine Mineralienrechte besitzen, können Sie keinen Bergbau betreiben! Sie können Ihr Land nicht an eine Öl- oder Gasgesellschaft zur Erkundung und Förderung verpachten oder verkaufen.

Woher weiß ich, ob ich beim Kauf von Land die Mineralienrechte besitze?

Das örtliche Bezirksamt sollte alle Unterlagen haben. Prüfen Sie diese sorgfältig und achten Sie auf Formulierungen in den Grundbucheintragungen, aus denen hervorgeht, dass sich der Verkäufer alle oder einen Teil der Mineralienrechte unter dem verkauften Grundstück vorbehält. Der Mineralienbesitz und der Oberflächenbesitz können in der Tat voneinander getrennt werden, was auch häufig der Fall ist.

Es ist zwar wahrscheinlich, dass der erste Eigentümer beim Kauf von Land durch die Regierung sowohl die Oberflächen- als auch die Mineralienrechte erhielt oder beides beanspruchte, als er das Land beanspruchte, doch ist es wahrscheinlich, dass der Besitz im Laufe der Jahre „aufgeteilt“ wurde, insbesondere in Gebieten, in denen viel Öl und Gas gefördert wurde.

Es können auch Lizenzurkunden gefunden werden, die nicht dasselbe sind wie Mineralienurkunden, da sie nicht die eigentlichen Mineralienrechte übertragen, sondern nur das Recht, eine Lizenzgebühr für die Mineralien zu erhalten, falls und wenn sie tatsächlich gefördert werden. Es ist unwahrscheinlich, dass alle Mineralien unter Ihrem Land schon immer im Besitz derselben Partei waren oder dass eine Partei jetzt alle Mineralien besitzt. Sie müssen also ALLE Fälle finden, in denen die Mineralien im Laufe der Jahre den Besitzer gewechselt haben, und die Aufteilung von Anfang an verfolgen, um festzustellen, wer jetzt was besitzt.

Dies ist nicht immer eine einfache Aufgabe, weshalb Landmänner, Anwälte und andere Fachleute für die Erforschung der Eigentumsverhältnisse an Mineralien und die Erstellung von Eigentumsgutachten so viel Geld erhalten. Ein erfahrener Landmann verlangt oft zwischen 250 und 500 Dollar pro Tag, um die Eigentumsrechte für seine Kunden zu prüfen, zuzüglich Spesen.

Sollte ich nur nach Grundstücken mit Mineralrechten suchen?

Seien Sie vorsichtig, was Sie sich wünschen.

Wie bei anderen Vermögenswerten sind auch bei Lizenzrechten Steuern zu zahlen. Diese Steuerlast ist unterschiedlich, je nachdem, ob die Mineralien gefördert werden oder nicht. Mineralien können sowohl auf Landes- als auch auf Bezirksebene besteuert werden, zusätzlich zu Ihren Bundessteuern.

Denken Sie daran, dass der Erwerb von Mineralienrechten beim Kauf von Grundstücken das Land erheblich verteuert. Wenn Sie nicht daran interessiert sind, Ihr Land abzubauen (99 % der Menschen sind es nicht), halten Sie es einfach und halten Sie sich an die Kriterien, die Sie tatsächlich wollen.

Vielleicht wollen Sie flaches, trockenes Land zum Campen.

Vielleicht wollen Sie sanftes, hügeliges Land mit unbefestigten Wegen, um ATVs zu fahren.

Halten Sie es einfach und lassen Sie sich nicht von glänzenden Objekten ablenken, die Sie in ein Kaninchenloch schicken und die Erfüllung Ihrer Träume verzögern. Vielleicht können Sie Ihr Traumgrundstück für 3.000 bis 10.000 Dollar kaufen. Für diesen Betrag werden Sie keine Mineralienrechte kaufen können. Der Preis würde in die Höhe schießen.

Kann ich Mineralrechte verkaufen?

Um Mineralrechte zu verkaufen, müssen Sie sie zunächst besitzen. In den meisten Fällen kann Sie das Hunderttausende von Dollar kosten. Das ist es einfach nicht wert.

Wenn Sie kein Bergmann sind oder sich für den Bergbau interessieren, überprüfen Sie einfach, ob es in Ihrem Gebiet keine bevorstehenden Bergbaupläne gibt, und fahren Sie dann mit Ihren Plänen fort und verbringen Sie Ihre Tage glücklich damit, abseits des Stromnetzes zu leben, in den Wäldern zu wandern oder wunderschöne Sonnenuntergänge zu beobachten.

Wenn Sie einen Bergbaubetrieb gründen wollen oder glauben, dass in Ihrem Gebiet ein Bergbau droht, sollten Sie ein paar Anrufe bei der Gemeinde tätigen oder einen Fachmann beauftragen, der die Arbeit für Sie erledigt. Ein „Take-off“ ist einfach eine Auflistung der Bücher und Seiten, in denen die tatsächlichen Urkunden und anderen Übertragungen, die sich auf Ihr spezielles Grundstück beziehen, in den Gerichtsakten zu finden sind.

Sie können dem Unternehmen sagen, dass Sie nur eine Liste der Dokumente wünschen, die tatsächlich Mineralrechte übertragen, und keine „vollständige“ Liste, die Grundstücke, Öl- und Gaspachtverträge, bezahlte Hypotheken usw. enthalten würde. Ein „Take off“ ist billiger als eine vollständige Zusammenfassung des Titels (die Kopien der Übertragungen enthalten würde) und würde Ihnen die Zeit und Mühe ersparen, die Indexbücher selbst zu durchsuchen und zu entscheiden, welche Dokumente den Titel tatsächlich betreffen.

Sie könnten die Abschriftenliste zum Gericht mitbringen und auf diese Weise direkt in die Bücher gehen, so dass Sie Ihre Titelkette schneller zusammenstellen könnten.

Einige Bezirke verfügen nicht über ein qualitativ hochwertiges Amt für die Erstellung von Auszügen, und in solchen Fällen wäre es weitaus besser, die Indexbücher im Gericht selbst durchzusehen. In der Regel ist das Büro des Gerichtsschreibers gut genug mit den örtlichen Grundbuchämtern vertraut, um Ihnen sagen zu können, ob sie gut sind oder nicht.

Zusammenfassung

Ja, es ist wichtig, beim Kauf von Grundstücken die Mineralienrechte zu kennen und zu wissen, was man kauft und welche Risiken damit verbunden sind. Manchmal kostet das Thema Mineralienrechte die Leute jedoch Monate und Monate an Zeit, weil sie sich nachts hin und her wälzen und sich fragen, ob nicht eines Tages ein großer multinationaler Konzern an ihr Zelt klopft und versucht, ihre 20-Hektar-Parzelle auszugraben.

Das passiert nicht! Machen Sie sich keine Gedanken über Dinge, die nicht passieren.

Schreiben Sie eine Liste mit Ihren Kriterien und dem, was Sie suchen, und handeln Sie dann.