April 2010

„Viele Leute wissen nicht, dass Wohnungseigentümergemeinschaften Einkommenssteuern einreichen müssen“, sagt Robert Galvin, Partner bei Davis, Malm & D’Agostine PC in Boston, der sich auf die Vertretung von Eigentumswohnungen und Genossenschaften spezialisiert hat.

Das ist richtig. Wohnungseigentümergemeinschaften müssen wie alle anderen Unternehmen in den Vereinigten Staaten Steuererklärungen abgeben. Hier finden Sie eine Einführung in die Regeln, die Verbände bei der Abgabe ihrer Steuererklärung befolgen müssen, sowie Ratschläge, wie Sie den Stress am Tag der Steuererklärung für Ihre HOA minimieren können.

Befolgen Sie die Unternehmensregeln

Verbände sind wie jedes andere Unternehmen, auch wenn sie nicht auf Gewinn ausgerichtet sind. Das bedeutet, dass sie wie alle anderen Unternehmen des Landes Steuererklärungen abgeben müssen. Wenn Ihr Verband noch keine Steuererklärung für 2009 abgegeben hat, sollten Sie sich beeilen.

Kapitalgesellschaften, die nach dem Kalenderjahr abrechnen, müssen ihre Steuererklärung bis zum 15. März eines jeden Jahres abgeben, was auch für Verbände gilt. Wenn Ihre Vereinigung nicht nach dem Kalenderjahr abrechnet, sind die Steuern am 15. Tag nach dem dritten Monat des Steuerjahres fällig. Wenn Ihr Kalenderjahr also am 31. Juli endet, ist Ihre Steuererklärung am 15. Dezember fällig.

„Das ist das Problem in unserer Branche“, erklärt James Donnelly, Präsident und CEO der Castle Group, einer Immobilienverwaltungsgesellschaft in Plantation, Florida, die 55.000 Verbandseinheiten verwaltet. „Fast alle Verbände verwalten ihre Finanzen auf der Basis eines Kalenderjahres. Die Wirtschaftsprüfer, die sich auf Unternehmen und Verbände spezialisiert haben, müssen ihre gesamte Arbeit in den ersten 60 Tagen des Jahres erledigen. Es kann schwierig sein, die Steuern einer Vereinigung bis zum 15. März fertig zu stellen. Deshalb raten wir Verbänden, mit dem IRS-Formular 7004 eine automatische Verlängerung zu beantragen. Damit haben Sie sechs zusätzliche Monate Zeit für die Abgabe.“

Es gibt eine gute und eine schlechte Nachricht, wenn Sie eine Verlängerung beantragen. Die schlechte Nachricht ist, dass Sie Zinsen zahlen müssen, wenn Sie persönlich eine Fristverlängerung beantragen und dem Staat Geld schulden, und dass Ihre Vereinigung für den Zeitraum nach dem 15. März, in dem die Steuern nicht gezahlt wurden, ebenfalls Zinsen zahlen muss.

Die gute Nachricht ist, dass die meisten Vereinigungen dem Staat in der Regel nichts schulden. Sie verdienen nicht viel, wenn überhaupt, Geld. „Das ist bei weitem die Minderheit der Verbände“, sagt Donnelly.

Wählen Sie Ihr Gift

Warum haben die meisten Verbände, wenn überhaupt, nur eine geringe Steuerschuld? Im Allgemeinen nehmen die meisten nur Mittel für den Betrieb ihrer Einrichtungen ein; sie führen keine einkommensschaffenden Aktivitäten durch.

Sie haben zwei Möglichkeiten, wenn Sie die Steuererklärungen Ihrer Vereinigung einreichen. „Die eine ist die Einreichung als Körperschaft, die andere die Einreichung gemäß Abschnitt 528 des Internal Revenue Code“, erklärt Bob Tankel, Leiter der Anwaltskanzlei Robert L. Tankel PA in Dunedin, Florida, die Vereine berät. „Abschnitt 528 ist speziell für Wohnungseigentümergemeinschaften gedacht. Er hat einen höheren Grenzsteuersatz, aber er eliminiert alle steuerfreien Einnahmen und Ausgaben. Veranlagungen werden nicht einmal als Einkommen gezählt.“

Ob Sie eine reine Körperschaftssteuererklärung oder eine Erklärung nach IRC 528 abgeben, ist eine Ermessensentscheidung. „Ihr Buchhalter wird Sie beraten“, sagt Tankel. „

„Die meisten Verbände entscheiden sich für die Besteuerung nach Abschnitt 528 des IRC“, erklärt Galvin. „Das ist sehr nützlich, denn bevor diese Regelung in Kraft trat, gab es viele Unklarheiten darüber, wie Verbände Steuern melden und zahlen sollten. Gemäß IRC 528 muss Ihre Vereinigung eine Wohnungseigentümervereinigung sein und zu diesem Zweck rechtmäßig organisiert sein. Wenn dann fast alle Einnahmen aus den Verbandsabgaben stammen und fast alle Ausgaben für die Instandhaltung des Grundstücks aufgewendet werden, müssen Sie auf dieses Geld keine Steuern zahlen.“

Um das Formular 1120-H nach IRC 528 einreichen zu können, muss Ihr Verband die folgenden Voraussetzungen erfüllen:

1. Die wesentliche Mehrheit der Einheiten, 85 Prozent, muss als Wohnsitz genutzt werden.
2. Mehr als die Hälfte, 60 Prozent, des Bruttoeinkommens der Vereinigung muss steuerfrei sein, d.h. es muss von den Eigentümern in ihrer Eigenschaft als Mitglieder der Vereinigung und nicht von ihnen als Kunden für Waren oder Dienstleistungen stammen.
3. Mindestens 90 Prozent der Ausgaben der Vereinigung müssen steuerfrei sein, was bedeutet, dass es sich um Betriebs- und Kapitalausgaben handelt, die sich direkt auf das Eigentum der Vereinigung auswirken.
4. Restliche Einnahmen dürfen nicht zugunsten der Mitglieder verwendet werden.

„Die meisten Verbände werden keine Probleme haben, diese Anforderungen zu erfüllen“, sagt Galvin.

Bestimmung des steuerpflichtigen Einkommens

Wie aus dem IRC-Test hervorgeht, muss Ihr Verband Steuern auf Zinserträge aus Bank- und Rücklagenkonten und auf nicht steuerbefreite Einkünfte zahlen. Einkünfte aus gewinnorientierten Tätigkeiten, wie z.B. die Vermietung von Clubhäusern oder Golfplatzgebühren, sind nicht steuerfrei und werden mit einem Pauschalsatz von 30 Prozent besteuert.

„Wenn Sie Einkünfte aus etwas erzielen, das keine einfachen Vereinsausgaben sind – Sie vermieten Ihr Clubhaus oder haben einen Mobilfunkmast gepachtet – müssen Sie auf diese Einkünfte Steuern zahlen“, erklärt Galvin. „Nehmen wir an, einer der Eigentümer möchte Ihr Clubhaus für eine Hochzeit mieten. Diese Miete würde als steuerpflichtiges Einkommen gelten, weil der Eigentümer das Clubhaus für einen Nachmittag reserviert hat und alle anderen Eigentümer ausgeschlossen sind. Darüber hinaus gibt es in einigen Wohnungseigentümergemeinschaften Wohnungen, die zu den Gemeinschaftsräumen gehören und vermietet werden. Das sind Mieteinnahmen.“

Wie jede Kapitalgesellschaft kann auch Ihre Vereinigung Einnahmen mit Ausgaben verrechnen, die zur Erzielung dieser Einnahmen getätigt wurden. „Alle Ausgaben, die der Erzielung von Mieteinnahmen dienen, können abgezogen werden“, sagt Galvin. „Wenn Sie Wartungspersonal beschäftigen, das nach einer Hochzeit in Ihrem Clubhaus aufräumt, ist das absetzbar. Wenn Sie Geld ausgeben, um für die Vermietung des Clubhauses zu werben, ist das ebenfalls absetzbar.“

Do A Rollover?

Wenn Sie zufällig ein sehr einträgliches Jahr hatten, sollten Sie in Erwägung ziehen, einen Teil dieses Einkommens zu übertragen, damit Sie die Zahlung von Steuern darauf verzögern oder ganz vermeiden können. „Wenn eine Vereinigung am Ende des Jahres noch Geld übrig hat, kann der Vorstand beschließen, es auf das nächste Jahr zu übertragen“, sagt Tankel. „Gemäß Ruling 70-604 behandelt die Steuerbehörde dies als konstruktive Kapitalrückgabe an die Mitglieder.“

Wenn Sie später ein Jahr haben, in dem Ihre Vereinigung Geld verloren hat – wie es bei vielen Vereinigungen in den letzten Jahren der Fall war – kann Ihre Vereinigung diese übertragenen Einnahmen erklären und mit den Verlusten verrechnen. „Sie könnten die Einnahmen für immer fortschreiben“, sagt Tankel. „Vor fünf Jahren waren die Verbände noch flüssig, jetzt werden sie die Toilette hinuntergespült. Hätten sie Überträge gehabt, hätten sie diese in den letzten Jahren nutzen können. Dann wäre die Steuerlast geringer.

Staaten wollen vielleicht auch ihren Anteil

Erkundigen Sie sich bei Ihrem Steuerberater, ob und wann Sie eine staatliche Steuererklärung abgeben müssen. „Die staatlichen Steuern variieren von Staat zu Staat“, sagt Galvin. „In Massachusetts müssen Sie ein Formular einreichen und Steuern zahlen.“

Auch wenn viele Menschen die Steuererklärung hinauszögern, weil sie sie als lästige Pflicht betrachten, ist das bei Vereinen in der Regel nicht der Fall. „Die meisten Verbände haben nicht viel steuerpflichtiges Einkommen“, sagt Galvin. „Die Steuer ist keine große Belastung, aber man muss eine Erklärung abgeben.“