Was ist eine ALTA-Erklärung im Immobilienbereich?
Die American Land Title Association (ALTA) ist eine landesweit anerkannte Gruppe, die sich für die Titelindustrie einsetzt. Seit über 100 Jahren setzt ALTA den Standard für Dokumentationsanforderungen bei Immobilientransaktionen. Eine ALTA-Erklärung ist ein Dokument, das vor dem Abschluss eines Immobiliengeschäfts erstellt wird. In diesem Dokument wird festgehalten, was der Verkäufer, der Käufer und/oder der Kreditgeber über die Immobilie oder das Eigentumsrecht an der Immobilie wissen und was sich auf den Verkauf oder das spätere Eigentum an der Immobilie auswirken könnte.
Alle Karten auf den Tisch legen
Der Prozess des Immobilienkaufs umfasst viele verschiedene Phasen, die Verkäufer und Käufer durchlaufen, bevor das Geschäft abgeschlossen wird und das Eigentum an den Immobilienkäufer übergeht. Niemand mag Überraschungen in letzter Minute und schon gar nicht, wenn er nach dem Kauf und der Übergabe der Immobilie ein Problem feststellt. Um sicherzustellen, dass es keine Überraschungen vor oder Reue nach dem Abschluss des Geschäfts gibt, wird von allen an der Transaktion beteiligten Parteien eine ALTA-Erklärung vorgelegt, in der detailliert dargelegt wird, was über die Immobilie bekannt ist. Die in einer ALTA-Erklärung offengelegten Informationen sollten Folgendes umfassen:
- Grundstücksbescheide
- Bestehende Verträge, die das Grundstück betreffen
- Rezente Bauarbeiten, die auf dem Grundstück durchgeführt wurden
- Einbauten oder Versorgungsleitungen, die an dem Grundstück angebracht oder von ihm betroffen sind
- Pacht- oder Mietverträge
- Miet- oder Pachtverträge, die für die Immobilie bestehen
- Andere sachdienliche Informationen oder Daten, die sich auf die Immobilie beziehen
ALTA-Erklärungen bieten Schutz
Der Grund, warum ALTA-Erklärungen bei Immobilientransaktionen wichtig sind, ist, dass sie Immobilienkäufern Schutz bieten, oder Entschädigung gegen Betrug und unredliches Verhalten. Sie schützen auch die Hypotheken- oder Finanzierungsgesellschaft des Käufers, indem sie bescheinigen, dass auf der Immobilie keine früheren Pfandrechte eingetragen sind. Hypothekarkreditgeber wollen nicht in der zweiten Reihe stehen, wenn sie die Mittel für den Kauf der Immobilie bereitstellen und das größte Risiko bei dem Geschäft tragen. Dazu gehören auch Pfandrechte, die von staatlichen Stellen wegen unbezahlter Steuern oder anderer Veranlagungen geltend gemacht werden. Dazu gehören auch alle Ansprüche, die von Dritten gegen die Immobilie geltend gemacht werden können, die eine Entschädigung vom Verkäufer fordern.
Entschädigung ist wichtig
Es ist ein großes Wort und für die meisten Leute schwer zu verstehen, aber Entschädigung bedeutet Schutz. Entschädigung bedeutet, dass Sie nicht finanziell oder strafrechtlich zur Verantwortung gezogen werden, wenn etwas schief läuft, weil eine der Parteien nicht die Wahrheit gesagt hat. Betrachten Sie es als eine Art „Sie kommen aus dem Gefängnis frei“-Karte für Immobilienkäufer und -verkäufer. Wenn ein Immobilienverkäufer oder -käufer nicht die Wahrheit sagt und es zu Problemen bei der Erlangung eines klaren Titels ohne Pfandrechte oder Belastungen kommt, schützt die Entschädigungsklausel der ALTA-Erklärung Käufer und Verkäufer davor, ein schlechtes Geschäft zu machen.
Was kann schon schiefgehen?
Immobilienverkaufstransaktionen sind unkomplizierte Prozesse mit anerkannten Protokollen für den Abschluss eines Geschäfts. Was könnte eine Transaktion beeinträchtigen, die so einfach zu sein scheint und die immer wieder vorkommt? Bei einem Immobilienverkauf kann eine Menge schief gehen, da die Eigentumsverhältnisse, die Rechte an beweglichen Gütern (Möbel und andere Vermögenswerte), die Rechte an Bodenschätzen und ein Dutzend anderer Aspekte sehr komplex sind. Private Kreditgeber haben möglicherweise einen Vertrag, der ein Recht an der Immobilie vorsieht, wenn die Schulden nicht rechtzeitig zurückgezahlt werden, ohne dass ein offizielles Pfandrecht beim Bezirksamt eingetragen wurde. Die Immobilie kann von einer Behörde für eine Enteignung in Betracht gezogen werden. Es genügt zu sagen, dass es bei einer Immobilientransaktion viele Unbekannte geben kann, und es liegt im Interesse aller, die Wahrheit und die Fakten über die fragliche Immobilie herauszufinden.
ALTA-Aussagen helfen, das Geschäft zu machen
Es gibt ein altes Sprichwort im Geschäftsleben – vertraue, aber überprüfe. Jemandes Wort als Tatsache zu nehmen ist schön und gut, aber bei den Geldbeträgen, der rechtlichen Verantwortung und den Eigentumsfragen, die mit Immobilien verbunden sind, ist es am besten, eine unabhängige Überprüfung der Informationen einzuholen. ALTA-Erklärungen bieten den Parteien einer Immobilientransaktion die Möglichkeit, offiziell zu bestätigen, dass sie alle Informationen über die Immobilie zur Verfügung gestellt haben. Vor Abschluss des Geschäfts durch Zahlung vom Käufer an den Verkäufer bietet eine ALTA-Erklärung die Gewissheit, dass die Zukunft nicht durch die Übertragung des Eigentumsrechts an der Immobilie oder die Anfechtung der Eigentumsurkunde durch einen Dritten negativ beeinflusst wird.
